나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경387 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 수도권 지하철 2호선 ‘용답역’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산으로서, 주위는 다가구, 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 남동측 인근으로 수도권 지하철 2호선‘용답역'이 위치하고, 인근 간선도로변(살곶이길)을 따라 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2019.06.05.)
- 외벽·창호 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 알루미늄 창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 타일, 마루, 인테리어 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.08.25.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 '김정례'이고, 2024.06.03.일자로 가압류(청구금액 금470,000,000원, 채권자 주택도시보증공사)가 설정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경387 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 황OO (본건 경매 신청 채권자)

* 소유자: 김정례 (등기사항전부증명서 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1, 청계더하임 101동 7층 702호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 사용승인일: 2019년 6월 5일 (신축 7년차)

* 용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

* 토지 지분: 17.6528㎡

* 건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

* 건물 지분: 26.9㎡

1.4. 감정가

* 감정평가액: 253,000,000원

1.5. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류

* 본 경매 신청 채권자: 황단비 (보증금 210,000,000원)

* 총 권리금액(등기부상): 470,000,000원 (가압류 금액)

2. 입지조건

2.1. 교통

* 위치: 수도권 지하철 2호선 ‘용답역’ 북서측 인근에 소재

* 접근성: 차량 진출입 용이하며, 남동측 인근으로 수도권 지하철 2호선 ‘용답역’이 위치하고, 인근 간선도로(살곶이길)를 따라 노선버스 정류장이 소재함.

2.2. 주변 환경

* 지역 특성: 주위는 다가구, 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 토지 형상: 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 현재 다세대주택 등으로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 황OO(황단비)의 신청으로 진행됨.

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류임.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

* 주택도시보증공사 가압류 (2024-06-03)

3.3. 주요 권리 분석

* 등기부상 소유권보존(김정례), 소유권이전(신탁말소), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(황단비), 압류(국민건강보험공단), 압류(성동구) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 황단비 (이름 첫 글자만 표기: 황 )

* 전입일자: 2020년 7월 2일

* 확정일자: 2020년 6월 25일

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 황단비는 본건 경매를 신청한 채권자이기도 함. 따라서 보증금은 매각 후 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨 ("인수 보증금 합계: 0원").

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 주변: 다가구, 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

* 인근 지하철역(용답역)과 간선도로(살곶이길)에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호함.

4.2. 생활 편의 시설

* 건물 설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

* 검색 결과, 주변에 특별히 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지역임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 본 경매 신청 채권자이므로 보증금 인수 리스크는 낮을 것으로 예상됨. 다만, 최종 배당 절차 결과에 따라 변동 가능성이 있을 수 있음.

* 다수의 가압류, 압류, 강제경매가 설정되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되는지 최종 확인이 필요함.

5.2. 물리적/지역적 리스크

* 토지이용계획상 제한사항: 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 존재함.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 지하철 2호선 용답역 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있음.

* 주변 환경이 주거 지역으로 안정적이며, 건물 상태도 신축임을 감안할 때 양호할 것으로 예상됨.

* 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 본 경매 신청 채권자로서 보증금 인수 리스크는 적을 것으로 판단됨.

* 감정가는 2억 5,300만원이며, 신축 연식(2019년)을 고려할 때 시장 가치 대비 적정하거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있음.

* 다만, 다수의 권리 설정과 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 전 추가적인 면밀한 검토가 필요함.

7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공): 낮은 유지보수 비용 및 높은 거주 만족도 기대.

* 우수한 입지: 지하철 2호선 용답역 인근에 위치하여 서울 도심 접근성이 우수함.

* 안정적인 임대 수요: 주거 지역 내 위치하여 지속적인 임대 수요 확보 가능.

* 가격 경쟁력: 신축 연식 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가: 제공된 JSON 정보상 유사 면적/연식의 다세대주택 실거래가는 약 260,000,000원 ~ 435,000,000원 수준이나, 면적 및 상태에 차이가 있음.

* 건물 신축 연식(2019년) 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 낮다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 약 255,000,000원 ~ 270,000,000원.

* 본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.