나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경386 [1] 서울특별시 광진구 광장동 106 광진월드메르디앙1차 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재‘광진정보도서관’북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제7층 제701호로서
외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 기계식 주차설비, 승강기설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 저지로서, 오피스텔 및 단지형다세대주택의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경386 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 106 광진월드메르디앙1차 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 1072000000원

토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

토지지분: 22.905㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.43㎡ (약 22.52평)

건물지분: 74.43㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 ‘광진정보도서관’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다. 지하철 5호선 광나루역에서 도보 약 14분 거리에 있으며, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

채권자

국OOO (국민은행으로 추정)

임차인 현황

임차인: 신

보증금: 30,000,000원

차임: 2,300,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부요약

말소기준권리: 을1 근저당 (국민은행, 2023-12-28 접수)

주요 권리사항:

* 소유권이전 (갑4)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 근저당 (을1, 국민은행, 2023-12-28 접수, 말소)

* 임의경매 (갑5, 국민은행, 2025-08-06 접수, 말소)

* 압류 (갑6, 파주세무서장, 2025-09-25 접수, 말소)

* 가압류 (갑7, 엔에이치투자증권, 2025-09-30 접수, 말소)

* 압류 (갑8, 광진구, 2026-03-11 접수, 말소)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 1,660,000,000원

4. 상권분석

상권분석

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 ‘광진정보도서관’ 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주변은 상업시설과 주거시설이 어우러져 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제7층 제701호입니다.

외벽: 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 기계식 주차설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 저지로서, 오피스텔 및 단지형 다세대주택의 건부지 등으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 도로(접합), 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역, 건축법 상 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호법 상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 및 비행안전제3구역(전술), 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 상 역사문화환경보존지역, 수도권정비계획법 상 과밀억제권역, 수도법 상 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

기타 참고사항

임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

특수물건정보

유동화물건으로 분류되어 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치한 광진월드메르디앙1차 오피스텔로, 2022년에 준공된 신축급 건물입니다. 총 12층 건물 중 7층에 해당하며, 전용면적 74.43㎡의 넓은 실사용 공간을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리인 국민은행 근저당 외 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 유동화물건이라는 점은 투자 결정 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

신축급 오피스텔: 2022년 준공되어 건물이 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

우수한 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 상업시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리상의 문제가 없습니다.

잠재적 가치 상승: 광진구 지역의 개발 가능성과 함께 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 1,072,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월 19일: 950,000,000원 (74.43㎡, 5층, 직거래)

* 2025년 11월 02일: 950,000,000원 (74.43㎡, 5층, 중개거래)

* 2024년 2월 28일: 995,900,000원 (74.43㎡, 2층, 직거래)

평균 매매가: 약 965,300,000원 (74.43㎡ 기준)

시세 분석 및 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 10억 7천 2백만원으로 책정되어 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일한 면적(74.43㎡)의 오피스텔이 2024년 1월 및 2025년 11월에 9억 5천만원, 2024년 2월에는 9억 9천 590만원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 9억 6천 5백만원 수준입니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 85% 수준인 약 9억 1천 1백만원에서, 적극적으로는 최근 평균 시세인 9억 6천 5백만원 부근까지 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 930,000,000원 ~ 970,000,000원 범위로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.