나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51931 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '사근초등학교' 동측에 인접하여 위치하고 있으며, 주위는 단독 및 다세대, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 동측 인근에 지하철 2호선 ""용답역""과 북서측 근거리에 지하철 5호선 ""마장역""이 소재하며 대상물건 남측 인근 살곶이길 및 사근동길을 따라 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2019.06.05)
- 외벽 : 석재붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등,
- 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51931 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.2. 면적정보

토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

토지지분: 16.2944㎡ (약 4.93평)

건물면적 (전용면적): 24.83㎡ (약 7.51평)

1.3. 건물정보

건물명: 청계더하임

동/호수: 101동 3층 301호

사용승인일: 2019년 06월 05일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 7층 중 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '사근초등학교' 동측에 인접하여 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 물건까지의 진출입이 가능합니다. 동측 인근에는 지하철 2호선 '용답역'이 있으며, 북서측 근거리에는 지하철 5호선 '마장역'이 소재합니다. 또한, 물건 남측 인근 살곶이길 및 사근동길을 따라 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용 및 도로

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물 북동측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 개요

감정가: 234,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.2. 임차인 분석

임차인: 장

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 23일

확정일자: 2021년 08월 13일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 07월 05일

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상, 말소기준권리는 2024년 06월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

소유권보존(갑1, 2019-08-01), 소유권이전2번신탁등기말소(갑3, 2019-09-10) 등이 존재합니다.

강제경매(갑9, 2025-08-20), 압류(갑10, 2025-10-13), 압류(갑11, 2026-04-24) 등은 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상, 을구 1번 주택임차권 등기(임차인 장 )는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 이에 따라 임차인의 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '왕십리씨티빌'(2022년 준공)의 전용면적 약 29.27㎡(4층)가 2026년 2월 10일 600,000,000원에, 약 29.76㎡(2층)가 2026년 4월 15일 523,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2003년 준공된 다른 다세대주택(전용면적 약 46.105㎡, 2층)은 2026년 6월 4일 435,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2019년 준공된 전용면적 24.83㎡로, 신축 건물과 비교 시 연식이 있으나 거래된 건물들 중에서는 중간 정도의 연식입니다.

4.2. 시세 동향

신축 다세대주택의 경우, 약 1,750만원~2,050만원/㎡의 거래 가격을 형성하고 있습니다. 본건 물건의 전용면적(24.83㎡)을 고려할 때, 개별적인 시장 가치는 약 43,500만원 ~ 50,800만원 범위로 추정됩니다. 감정가(234,000,000원) 대비 시세는 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 사근초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 교통 편의성

사근초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 편리합니다. 지하철 2호선 용답역 및 5호선 마장역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 일반적인 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크 (임차인)

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(장 )의 보증금 210,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 실제 총 취득 비용이 상승하게 됩니다.

6.2. 내부 확인 불가

이해관계인 폐문 부재로 인해 현재 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 확인하기 어렵습니다. 이는 향후 매수 후 발생할 수 있는 수리 비용이나 내부 상태에 대한 예상 범위를 불확실하게 만듭니다.

6.3. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 '교육환경보호구역(절대보호구역)' 및 '토지거래계약에관한허가구역'(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. 향후 건물 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 청계더하임 101동 3층301호는 2019년에 건축된 비교적 신축 건물로, 사근초등학교 인근에 위치하며 교통 편의성도 양호한 주거용 부동산입니다. 감정가는 현재 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이는 낙찰자의 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다. 내부 확인 불가 또한 명도 및 추후 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 차익 가능성: 감정가가 시장 거래가 대비 낮아, 인수 조건(임차인 보증금)을 감안하더라도 적정가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 용답역, 5호선 마장역 이용이 가능한 역세권 지역입니다.

* 교육 환경: 사근초등학교가 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 총 취득 비용 산정

감정가: 234,000,000원

인수 보증금: 210,000,000원

총 예상 취득 비용 (감정가 기준): 234,000,000원 + 210,000,000원 = 444,000,000원

9.2. 입찰가 제안

최근 유사 물건의 거래가격을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 총 취득 비용 범위 내에서 형성될 것으로 보입니다. 낙찰 후 임차인 보증금 인수 비용을 제외한, 건물의 순수한 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

총 예상 취득 비용을 450,000,000원 ~ 500,000,000원 수준으로 목표로 할 경우, 인수 보증금 210,000,000원을 제외한 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 290,000,000원이 됩니다.

따라서, 현 시세 및 권리관계를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 270,000,000원 으로 제안합니다. 이 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액 기준이며, 최종 총 취득 비용은 480,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.