나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51797 [1] 서울특별시 송파구 문정동 639-5 힐스테이트에코송파 7층오피스702호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(지하철 8호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제7층 제오피스702호로서,
(사용승인일 : 2017.12.20)
외벽 : 석재붙임 등 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 냉방, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12
)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축
물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~20
26.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시
다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.
- 본건은 기준시점 현재 도시개발사업(문정도시개발사업)으로 인한 지적미정리 상태로 대상
물건의 등기사항전부증명서 상 대지권이 등기되지 아니하였으나, 향후 적정 대지권이
등기될 것을 전제로 적정 대지권을 포함하여 감정평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 포함됨(2025.08.12.자 이 건 시행사인 주식회사 태송의 문서송부서에 따르면 전용면적은 31.2975㎡, 대지권비율은 7.5808㎡임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51797 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 정의로7길 13 (문정동) 힐스테이트에코송파 7층 오피스702호

용도: 업무시설

감정가: 240,000,000원

건물면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지면적: 5290.00㎡ (약 1600.32평) (건물 전체 대지 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 지하철 8호선 문정역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 업무 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 7층 오피스702호이며, 2017년 12월 20일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 현황

건물이 소재한 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형이며, 업무용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

동측 약 25미터, 서측 약 15미터, 남측 약 25미터, 북측 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

국민은행 근저당권 (2025.05.19. 접수, 180,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 전 씨가 거주(또는 사업장 운영) 중입니다.

임차인 전 씨는 2020년 12월 15일에 전입(사업자 등록) 및 확정일자를 받았으며, 보증금 10,000,000원, 월 차임 810,000원입니다.

배당신고일자는 2025년 11월 4일입니다.

비록 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (임차 보증금은 배당을 통해 변제될 것으로 보입니다.)

등기부 요약

말소기준 권리인 국민은행 근저당권 외 소유권 이전 및 강제 경매 개시 결정 등기 등이 존재하며, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 180,000,000원

1.3. 상권분석

입지적 강점

본건은 지하철 8호선 문정역을 중심으로 형성된 문정지구 업무 상업 중심지에 위치합니다.

주변에는 문정 법조타운, 다수의 대형 오피스 빌딩(테라타워, SKV1 등), 현대시티아울렛, NC백화점, 로데오거리, 문정 컬처밸리 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

이는 오피스텔 및 업무시설의 임대 수요와 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

혐오시설

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 은행, 쇼핑몰 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

문정 법조타운 내 관련 기관 이용 또한 용이합니다.

교통

지하철 8호선 문정역을 통한 서울 도심 및 강남 접근성이 우수하며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기

본건은 등기사항전부증명서 상 대지권이 미등기 상태입니다.

이는 도시개발사업으로 인한 지적 미정리 상태 때문이며, 향후 적정 대지권이 등기될 것을 전제로 감정평가되었습니다.

시행사의 문서에 따르면 전용면적 31.2975㎡에 대한 대지권비율은 7.5808㎡로 명시되어 있으며, 감정가에 포함되어 있습니다. (2025.08.12.자 시행사 문서 참고)

대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 전 임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금이 0원으로 배당으로 처리될 것으로 예상되므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 낮습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역

본건 토지는 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. / 2025.8.26.~2026.8.25.).

이는 건축물의 용도가 아파트(주거용)로 사용되거나 외국인 등이 매입 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

업무시설로서의 매입 및 이용에는 큰 제한이 없을 것으로 보이나, 추후 용도 변경 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동, 8호선 문정역 초역세권에 위치한 힐스테이트에코송파 내 업무시설입니다.

훌륭한 입지 조건과 편리한 교통망, 잘 갖춰진 주변 상업 및 업무 시설을 기반으로 안정적인 임대 수익과 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없으며, 대지권 미등기 문제 역시 감정가에 반영되어 있고 향후 해소될 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정은 일부 제약이 될 수 있으나, 업무시설로서의 활용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지

지하철 8호선 문정역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 및 강남 접근성이 우수합니다.

문정 법조단지 및 개발지구 배후 수요

문정지구의 지속적인 개발과 함께 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 임대율 및 수익률 기대가 가능합니다.

소형 오피스 특화

전용면적 약 9.47평으로 1인 기업, 스타트업 등 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

신축급 건물

2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 (인수 부담 없음)

임대 공백 없이 즉시 수익 발생 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본건은 대항력 있는 임차인이 있으나 인수하는 보증금은 없으며, 대지권 미등기 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이에 따라, 입찰가는 감정가 240,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 리스크 요인에 대한 낙찰자의 판단에 따라 결정될 것입니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.