나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경390 [1] 서울특별시 광진구 화양동 21-20 광진캠퍼스시티 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 ""서울장안초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 ""어린이대공원역(지하철 7호선)""이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제7층 제707호로서,
(사용승인일 : 2017.09.27)
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등,
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

본건은 공부상 ""업무시설(오피스텔)""으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 등고 평탄한 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 30m내외의 포장도로, 남측으로 약7m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화양동 21-7, 화양동 21-8, 화양동 21-15, 화양동 21-61 공히 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-03-12)임.


화양동 21-14, 화양동 21-20, 화양동 21-46 공히 :
도시지역 , 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 21-20번지에 위치한 광진캠퍼스시티 오피스텔 7층 707호입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경390 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

용도는 오피스텔(업무시설)로 사용승인일은 2017년 9월 27일입니다.

감정가는 143,000,000원입니다.

토지면적은 3.26㎡ (약 0.99 평)이며, 건물면적(전용면적)은 16.08㎡ (약 4.86 평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 광진캠퍼스시티는 지하 3층, 지상 20층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 총 465세대로 구성되어 있습니다. 연면적은 약 17,262.899㎡ (약 5,222 평)입니다.

3. 입지조건

2.

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "서울장안초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 본건 서측으로 약 30m, 남측으로 약 7m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

2.

본 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 안유경입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 2일 접수된 농협은행의 가압류(금 6,570,595원)입니다.

등기부상 갑구에는 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등이 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인으로 안유경 씨가 있으며, 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 4월 19일, 확정일자 2022년 3월 21일입니다. 배당신고일자는 2025년 8월 11일입니다.

본 물건의 경우, 경매 신청인이 임차인 안유경 씨이며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 하지만 채권자와 임차인이 동일 인물인 점은 특이사항이며, 낙찰가의 배당 순위에 따라 실제 보증금 회수에 영향이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

5. 상권분석

2.

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재매각 시 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가를 받아야 할 수 있다는 점을 참고해야 합니다.

6. 생활정보

2.

단지 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

"서울장안초등학교"가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

2.

대항력 있는 임차인(안유경)이 존재하며, 보증금(175,000,000원)이 감정가(143,000,000원)보다 높습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 낙찰가의 배당 결과에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 채권자와 임차인이 동일 인물인 점은 더욱 주의 깊은 검토가 필요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 재산권 행사 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 사용승인일(2017.09.27)로부터 7년이 경과하여 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 광진구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 연식이 비교적 짧아 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이자 채권자인 안유경 씨 관련 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

안정적인 임대 수요와 함께 투자 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

2.

역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 최신 설비 및 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 대학가 및 상업 시설이 인접하여 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확성: 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

10. 예상 입찰가

2.

감정가: 143,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 1월 기준):

* 2026.01.15 (12층, 전용 16.083㎡): 150,000,000원

* 2026.01.09 (3층, 전용 16.083㎡): 141,500,000원

* 2026.01.07 (16층, 전용 17.487㎡): 160,000,000원

본건은 7층, 전용면적 16.08㎡로, 최근 실거래가 기준으로는 141,500,000원에서 150,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가 143,000,000원은 시세 하단부에 위치하여 낙찰가 산정에 유리한 조건입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가의 95% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

단, 임차인 관련 주의사항을 충분히 인지하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 148,000,000원 ~ 153,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.