나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경397 [1] 서울특별시 강동구 천호동 326-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일중학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택,
단독주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 암사역 등이 소재함.

건물의 구조

연와조 경사스라브위기와지붕 2층 주택(사용승인:1983.05.04) 중 일부(공부상 2층:현장표기 301,
공부상 지층:현장표기 B102)로서,
외벽은 벽돌쌓기 마감 등
내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호는 새시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반
주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에
관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부
공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임

2)기타
-

물건 비고

일괄매각
2025.09.08.자로 제출된 감정서에 따르면 매각 목적물은 구분소유적 공유 관계이며, 채무자겸소유자 지분은 공부상 지층 2개호 중 1개호(현황 B102), 공부상 지상 2층 1개호(현황 301)로 특정되어 이를 토대로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경397 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 326-5

용도: 단독주택

감정가: 7억 4천 8백만원

토지 면적: 795.50㎡ (약 240.61평)

건물 면적: 231.66㎡ (약 70.12평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄 매각

감정평가 요약: 본 매각 물건은 구분소유적 공유 관계이며, 채무자 겸 소유자의 지분은 공부상 지층 2개 호 중 1개 호(현황 B102) 및 공부상 지상 2층 1개 호(현황 301)로 특정되어 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성

북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등의 제한이 있습니다. (세부 내용은 관련 기관 확인 필요)

1.2. 권리분석

임차인 현황

* PIAOENSHU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-13, 대항력 없음.

*박명훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2006-11-13, 대항력 있음.

*박성애: 보증금 1억 6천만원, 차임 0원, 전입일자 2011-08-24, 확정일자 2011-06-29, 대항력 있음.

*이창주(LICHANGZHU): 보증금 3천만원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-02, 확정일자 2016-06-17, 배당신고일자 2025-09-22, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원.

단, 상기 임차인 중 대항력 있는 임차인(박명훈, 박성애, 이창주)이 존재하므로, 임차인의 보증금 및 계약 조건에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 특히 보증금이 0원인 임차인(박명훈)의 경우, 인수 여부 및 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

등기부상 권리 관계

말소기준권리: 을28 (토지) 및 을13 (건물) 근저당권 (김성훈, 2021-02-08, 4억 9천 5백만원).

본 경매는 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들을 소멸시키는 임의경매입니다. 현재 진행 중인 경매 개시 결정(2025-08-21, 채권자 김성훈, 4억 9천 5백만원)에 따른 매각입니다.

채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 4억 9천 5백만원 (등기상 기록 기준, 말소 예정 권리 포함)

건물 등기부 채권 총액: 5억 3천 5백만원 (등기상 기록 기준, 말소 예정 권리 포함)

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

주변 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건으로부터 직선거리 1km 이내에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의 시설

반경 1km 이내에 마트, 병원, 은행 등 필수 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설

단지 북측 인근에 천일중학교가 소재하여 자녀들의 통학에 편리할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 편의

인근 버스정류장 및 지하철 8호선 암사역 이용이 가능하여 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰자는 전체 소유권자가 아닌 공유자의 지분만을 취득하게 됩니다. 이에 따라 다른 공유자와의 협의 및 관계 형성이 필요하며, 이는 재산권 행사 및 관리에 제약을 초래할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

등기부상 대항력 있는 임차인(박명훈, 박성애, 이창주)이 다수 존재합니다. 특히 보증금이 0원인 임차인(박명훈)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 크므로, 임차인과의 협의 또는 법적 절차 진행을 위한 충분한 준비가 필요합니다.

건물 노후화

건물 사용승인일이 1983년 5월 4일로, 약 40년 이상 경과한 노후 건물에 해당합니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한 사항

본 물건은 여러 토지 이용 제한 사항(비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

구분소유적 공유 관계

감정평가서에 명시된 구분소유적 공유 관계는 소유권 행사 및 관리에 복잡성을 더할 수 있으며, 각 공유 지분별 명확한 분할 및 합의가 이루어지지 않은 경우 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울시 강동구 천호동이라는 입지적 장점에도 불구하고, 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 0원 임차인), 건물 노후화, 복잡한 토지 이용 제한 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 요인들은 물건의 가치를 평가하고 명도 및 권리 관계를 정리하는 데 상당한 주의와 추가적인 시간, 비용 투자를 요구합니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 강동구 핵심 지역 소재로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

토지 면적이 넓어 재건축 또는 개발 시 잠재적 가치가 높습니다.

경매 물건으로 일반 매매 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7억 4천 8백만원이나, 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 0원 임차인), 건물 노후화 등 내재된 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 주변 시세의 다세대주택 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 3억원에서 4억 8천만원 사이로 형성되어 있으나, 이는 본 물건의 단독주택 특성 및 대지 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 협상, 명도 소송 등 추가 비용 및 시간을 감안해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 직접적인 협상, 명도 가능성, 잔여 지분 소유자와의 관계 등 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.