나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11664 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 '지하철5호선(영등포시장역)' 남서측 인근에
위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등이 소
재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(영등포시장역)이 소재하는
바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상11층 건 중
제6층 제604호로서,
외벽 : 인조석 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비,
기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1, 2)공히: 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형에 유사한 토지로서, '오피
스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합),
가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지
거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ).

일련번호(2): 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 가축사육제한구역
((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+
건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한
허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025
.8.26.~2026.8.25.) ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

임차인 강정현의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11664 (1)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10에 위치한 신현빌6차 제6층 제604호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 11층 건물 중 제6층 제604호입니다.

주요 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

사용승인일은 2021년 04월 26일입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

건물면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

건물 전용면적은 33.84㎡이며, 공급면적은 별도 명시되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정평가액: 382,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 지하철 5호선 영등포시장역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권 보존, 공유자 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리로는 '주택도시보증공사(가압류)'가 있으며, 현재 등기부채권 총액은 932,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강정현)

보증금: 364,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-23

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2023-09-12

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 강정현의 주택임차권 승계인

* 임차인: 안준영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고:

인수 대상 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리(갑1, 갑2, 을3, 갑3, 갑6, 갑7 등)는 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상의 특이사항으로 '임차인 강정현의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'된다는 점이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 내에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획법적 제한사항이 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소화 설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건 매각의 중요한 조건으로, 임차인 강정현의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 해당 조건에 대한 명확한 확인 및 이행 가능성 검토가 필수적입니다.

6.2. 권리관계 복잡성

본건은 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 여러 건의 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들이 복잡하게 설정되어 있었습니다. 총 채무액이 감정가를 상당히 초과하고 있습니다.

6.3. 기타 법규 제한

다양한 도시계획법적 제한 사항(과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 복잡한 권리관계와 특히 HUG와 관련된 임차인 조건이 본건의 가장 큰 변수가 될 것으로 판단됩니다. 입찰 참여 전 해당 조건을 철저히 검토하고, 예상되는 추가 비용이나 위험 요소를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편리한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 오피스텔 시장의 회복 가능성: 향후 지역 개발 및 경제 상황에 따라 오피스텔 시장의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정평가액 382,000,000원을 기준으로 볼 때, 본건의 입찰가는 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 실제 가치, 그리고 HUG 관련 조건의 이행 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 삼되, 잠재적 리스크 및 추가 부담 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.