나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11558 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재‘독산3동 주민센터’북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2), 3) 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11558 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 10.76㎡ (약 3.25평)

건물면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물명: 헤리움팰리스

사용승인일: 2021년 6월 25일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 중 제2층 제203호

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동 주민센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 2025년 7월 22일자 금천구(서울특별시) 압류 (갑3)

소멸되는 권리: 등기부상 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법원 매각물건명세서 원문 확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 특이 권리 존재 가능성은 항상 확인 필요)

인수되는 권리: 특별한 인수사항은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 아래 임차인 현황 및 특별 매각조건 참조)

임차인 현황:

* 임차인 1: BATTULGAOIDOVDORJ (전입 2024-09-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음)

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 매우 이례적인 상황입니다. 실제 임대차 관계 및 점유 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (임정선) (전입 2021-09-02, 보증금 295,000,000원, 대항력: 없음)

* 참고: 해당 임차인(HUG 보증 관련)은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었습니다.

특별 매각조건:

* 본 건은 '공동담보, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경' 등의 특수 물건입니다.

* 핵심 조건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 대항력 있는 임차인(BATTULGAOIDOVDORJ)이 매수인에게 대항하는 것을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 채권자(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기합니다.

채권자 정보: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 독산3동 주민센터 및 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 보통입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 독산3동 주민센터, 인근 상가 및 마트 등 이용 가능합니다.

교육환경: 본건은 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어, 남부교육청에 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인(0원 보증금): 보증금이 없는 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 권리 관계 확인에 큰 주의를 요합니다.

특별 매각 조건 불이행 가능성: 임차인이 매각 조건을 이행(대항력 포기)하지 않을 경우, 매수인에게 명도 부담 또는 추가적인 법적 절차 발생 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 사전 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020-2021년에 준공된 비교적 신축에 가까운 다세대주택으로, 실거주 및 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다. 가장 큰 리스크는 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 매각 조건을 이행(대항력 포기)하는지에 대한 불확실성입니다. 만약 이러한 위험 요소가 성공적으로 해소된다면, 시장가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020-2021년 준공으로 연식이 짧아 내부 상태 양호 기대 가능합니다.

안정적인 주거 입지: 독산동 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

시세 대비 잠재력: 감정가 및 유사 물건 시세를 고려할 때, 리스크 해소 시 수익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 전용 면적(26.97㎡)과 유사한 최근 매매 사례인 '로얄팰리스5'(29.87㎡, 32,500만원, 2023년 준공)의 거래가를 바탕으로 산정한 시세는 약 29,300만원 수준으로, 이는 본 건의 감정가(29,500만원)와 유사한 수준입니다.

그러나 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재와 특별 매각 조건의 불확실성은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인의 대항력 포기 여부에 따라 명도 비용 및 시간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

현 시세, 감정가, 그리고 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 285,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 임차인의 대항력 포기 조건이 원만히 이행된다는 전제 하에 책정된 것이며, 실제 입찰 전 반드시 법원 현황 조사 및 임대차 관계에 대한 심층적인 조사를 수행해야 합니다.

추가 참고사항:

* 면적 표기: 모든 면적 정보는 제곱미터(㎡)와 평을 병기하였습니다.

* 건물 정보: 본 건은 다세대주택으로, 건물 면적(26.97㎡)은 일반적으로 전용면적으로 간주됩니다.

* 혐오시설: 지도 서비스 검색을 통한 직접적인 혐오시설 확인은 불가합니다. 입찰 전 주변 지역에 대한 현장 조사를 통해 유해시설, 고물상 등 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.