나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11554 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 ""지하철5호선 영등포시장역"" 남동측 인근에 위치하며,주위는,오피스텔,업무시설 , 근린생활시설 및 신축 중 인 아파트 등으로 혼재되어 있으며 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 지하철5호선 ""영등포시장역"" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상11층 건물(사용승인일;2021.11.21.)내 제5층 제503호 로서

외벽; 석재 붙임 마감
창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

업무시설(오피스텔)(후첨 ""내부구조도""참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,도시가스설비 ,난방설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 부정형의 토지로,집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 정도의 폭장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3 공히;도시지역,준주거지역,가축사육제한구역((예외;애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항;서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11554 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제5층 제503호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 336,000,000원

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.079999999999999㎡ (약 2.14평)

건물면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.98㎡ (약 6.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 11월 21일

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 및 신축 중인 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 3필지 일단지의 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 건물부지로 이용 중입니다.

도로: 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 영등포구의 압류 (2025년 8월 8일)입니다.

소멸되는 권리: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(최승연, 329,000,000원), 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 1월 10일

확정일자: 2021년 12월 20일

배당신고일자: 2024년 1월 11일

대항력: 없음

권리분석 요약: 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되는 건입니다. 임차인 최 은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별한 매각 조건이 부여되어 있으므로, 최종 낙찰자는 주택도시보증공사의 권리 포기 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하며, 주변으로 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다. 영등포시장역을 중심으로 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 직주근접 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근에 영등포시장, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거환경: 신축급 오피스텔 및 주거/업무 복합 시설들이 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사와 관련된 특별 매각 조건이 존재합니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 보증금 관련 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

신축 건물의 하자 가능성: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 유지보수 및 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본건의 경우 임차인 대항력 없음으로 명시됨)

7. 종합 의견

본건은 영등포시장역 역세권에 위치한 신축급 소형 오피스텔로, 입지 조건이 우수하여 1인 가구 직장인이나 소형 사업장을 운영하려는 수요층에게 매력적인 물건입니다. 다만, 주택도시보증공사 관련 특별 매각 조건의 이행 여부를 반드시 확인하는 것이 중요하며, 이를 제외하면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

영등포 업무지구 접근성: 주변 영등포 업무지구와의 연계성이 좋아 직주근접 수요를 흡수할 수 있습니다.

소형 면적: 관리 및 운영이 용이한 소형 면적으로, 1인 가구 임대 시장에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 336,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 현재 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건과 유사한 면적과 입지의 영등포 지역 오피스텔 시세는 평당 약 2,500만원에서 3,000만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이를 기준으로 환산하면 약 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이의 시세를 예상할 수 있습니다.

다만, 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특수성을 가지고 있으며, 이는 실제 입찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 시세 차이, 향후 임대 수익률, 주변 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확하다는 점을 고려하더라도, 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 건의 권리관계 명확화 정도, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.