나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11549 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 277-6번지 소재 ""서울천왕초등학교"" 동측 인근에 소재하는 오피스텔로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 업무시설(오피스텔)으로서
외벽 : 석재 타일 붙임
내벽 : 타일 및 페인트 마감
창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2005-12-29)(접합) , 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11549 (1) 사건에 대한 상세 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11549 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 256,000,000원

토지면적: 7.98㎡ (약 2.41평)

건물면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2020년 (더메종277)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 9층 업무시설(오피스텔)

전용면적 (JSON 기반): 21.61㎡ (약 6.54평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 277-6번지 소재 서울천왕초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 8월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑8)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 24일

확정일자: 2022년 3월 23일

배당신고일자: 2024년 2월 13일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 매각 시 임차인의 대항력 포기 조건임.

* 집합건물 등기부 요약

을1: 주택임차권 (정성민, 255,000,000원) - 말소 예정

갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 판단됩니다. 특이사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사에 대한 매수인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 보증금 255,000,000원이 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 관련 주의사항

주택도시보증공사(정 )는 대항력이 없는 임차인으로 명시되어 있으나, 보증금액이 크므로 매각 후 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다. 특별 매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 서울천왕초등학교 인근의 주거지대에 속해 있어, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 오피스텔 건물 내 상가 이용 가능성도 있습니다.

4.2. 수요 분석

주거 지역 내 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요가 있을 것으로 보이며, 인근 직장인을 대상으로 한 임대 수익 창출도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 서울천왕초등학교

* 교통 시설: 버스정류장, 지하철역 (인근역 확인 필요)

* 기타: 주거 지역 내 편의시설

5.2. 혐오시설 확인

주변 지역 조사 결과, 본건 인근 또는 서울천왕초등학교 주변에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 지역은 전반적으로 주거 및 교육 환경으로 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수

대항력 없는 임차인이 명시되어 있으나, 매각 조건 상 보증금은 인수되지 않음. 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 철저한 대비가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

최근 매매 거래가 감정가보다 낮은 수준으로 이루어진 점을 고려할 때, 부동산 시장의 변동성 및 개별 물건의 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 서울천왕초등학교 인근의 주거지대에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 대중교통 접근성도 보통 이상으로 평가됩니다. 다만, 권리 분석상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 명도 관련 특별 조건이 명시되어 있어 매수인은 보증금을 인수하지 않으나, 명도 과정에 대한 철저한 준비가 요구됩니다. 토지 이용 제한 사항도 다수 존재하므로 투자 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 초등학교 인근의 안정적인 주거지대 위치

* 대중교통 이용 용이

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 명확한 인수 부담 감소

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다. 최근(2025년 6월) 동일 건물(더메종277) 2층, 21.61㎡ 면적 물건이 222,910,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 5층, 23.47㎡로 면적이 약간 더 크고 층수도 높아 단순 비교는 어렵지만, 해당 거래 가격은 본건의 시장 가치를 파악하는 중요한 참고 자료가 됩니다.

임차인의 보증금 255,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는 점을 고려할 때, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 판단하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이 범위는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시장 상황과 낙찰 이후 예상되는 명도 비용 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.