나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11545 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 수도권 지하철 5호선 ""우장산역"", 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2022.03.30.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설(오피스텔) 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남동측으로 노폭 약 6m, 34m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 :　도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11545 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제901호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제9층 제901호

사용승인일: 2022년 03월 30일

감정가: 208,000,000원

면적:

* 토지: 3.40㎡ (약 1.03평)

* 건물(전용면적): 17.59㎡ (약 5.32평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

총 채권액 (등기부채권 총액): 530,324,003원

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 인근 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재되어 있는 지역으로, 생활 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통:

* 수도권 지하철 5호선 "우장산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 북서측 약 6m, 남동측 약 34m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 아산세무서장의 압류 (2023-04-19)

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (2022-04-11)

* 소유권이전 (2022-07-15)

* 압류 (2023-04-19, 아산세무서장)

* 가압류 (2023-08-24, 황희지)

* 강제경매 (2025-08-14, 주택도시보증공사)

* 압류 (2025-11-26, 강서구)

* 을3. 주택임차권 (박윤이, 2024-06-13 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음)

인수되는 보증금: 0원

임차인 정보:

* 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기는 말소될 예정이며, 보증금 244,000,000원에 대한 매수인 승계가 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합 등이 혼재된 복합 상권입니다. 강서구청이 인근에 있어 행정 관련 접근성이 우수하며, 지역 내 유동인구와 배후수요가 꾸준한 지역입니다.

인근 편의시설: 강서구청을 비롯한 관공서, 다양한 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

잠재적 상권 가치: 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 이용되는 건물의 특성상, 소형 사업체나 1인 가구의 주거 수요를 모두 충족시킬 수 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 우장산역을 통해 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 용이합니다. 또한 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

주변 시설: 강서구청 인근으로 관공서 이용이 편리하며, 병원, 은행, 마트 등 생활에 필요한 다양한 편의시설이 갖춰져 있습니다.

건축물 현황: 2022년 3월에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 현대적인 시설 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 동일 담보물이 연관된 다른 경매 물건의 진행 상황이나 결과에 따라 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 승계 문제가 대항력 포기 조건으로 명확히 정리되었으나, 이와 관련된 모든 서류 및 절차상의 완결 여부를 철저히 재확인하는 것이 필요합니다.

신축 건물 하자: 2022년 사용 승인된 신축 건물이지만, 현장 조사 시 폐문 등으로 건물 내외부에 대한 상세한 점검이 이루어지지 못했으므로, 실제 건물 상태에 대한 하자 여부는 별도의 점검이 요구됩니다.

토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공익적 목적의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

주변 시설: 현재 검색된 정보상으로는 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 우장산역을 통한 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하게 정리되어 있으며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공동담보 물건으로서의 잠재적 변수와 신축 건물임에도 감정가가 최초 분양가 대비 낮게 책정된 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 현장 확인 및 주변 시세 조사를 통해 정확한 가치 판단 후 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔: 5호선 우장산역 인근으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2022년 사용승인으로 현대적인 시설 이용 가능하며, 관리 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

권리관계 명확화: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 감소되었습니다.

잠재적 시세 상승 여력: 현재 감정가가 최초 분양가보다 낮으므로, 향후 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석:

제공된 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 2022년 7월경 2억 3,700만원에서 2억 4,900만원 사이에서 실거래되었습니다. 최근 인근 지역의 다른 오피스텔(약 8평 전용면적)이 4억 5,000만원에 매물로 나와 있는 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 2022년 3월 사용 승인된 '르미엘' 오피스텔은 2022년 7월에 17㎡ 타입이 2억 3,700만원 ~ 2억 4,900만원에 실거래된 이력이 있습니다.

시세 분석 요약:

본 건의 감정가(208,000,000원)는 2022년 실거래가(237,000,000원 ~ 249,000,000원)보다 낮습니다. 인근 지역의 다른 오피스텔 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

예상 입찰가:

감정가: 208,000,000원

주변 시세 및 시장 분석을 고려하여, 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 수준을 넘어서는 가격으로, 현재 시장 거래가격을 반영한 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.