나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11523 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신곡초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2021-11-18)

외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구
아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금340,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월24일
임차권자 : 이상기

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11523 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물명: EH470

* 건축년도: 2021년 11월 18일 (사용승인일)

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 22.56㎡ (약 6.83평)

* 건물면적: 29.68㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)로 추정됩니다. (등기부상 '말소기준권리 부산지방법원 2023카단105644' 표기 참조)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 현재 등기부상 을3의 이상기 주택임차권, 갑5의 주택도시보증공사 가압류, 갑6의 주택도시보증공사 강제경매 등 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 지상권은 본건에 해당하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 특별한 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

* 임차인: 이*기

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2021년 12월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 및 말소 확인됨. 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다.

* 임차인: 이연옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 별도 권리사항 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울신곡초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택 밀집 지역에 속합니다.

* 주변 이용 현황: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주택지대로서 비교적 안정된 지역입니다.

* 건물 정보: EH470 건물 내 6층 601호이며, 2021년 11월 18일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 건물입니다.

* 시세 분석:

* 최근 2026년 5월 같은 건물(EH470, 2018년 건축으로 표기되었으나, 본건 건축년도는 2021년)인 M펠리체(830-5, 37.05㎡, 6층)가 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(29.68㎡)의 면적 대비 시가는 약 240,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 370,000,000원 대비 주변 시세가 낮은 편이며, 이는 감정가 산정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 HUG 관련 특수 거래 조건 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울신곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 기본적인 상권 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 항공기 소음 및 고도 제한: 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 발생 가능성 및 건물 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재는 유효 기간 내에 있으므로, 향후 매각 후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 370,000,000원 대비 현재 추정 시세가 낮게 형성되어 있어, 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 서울 강서구 내 초등학교 인근의 주거 입지를 갖추고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다만, HUG 관련 인수 조건 및 공항 지구 관련 제한사항 등 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 하자 보수 등 관리 비용 절감 및 높은 상품성 기대.

* 권리관계 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 위험이 없어 명확한 투자 가능.

* 서울 강서구 내 주거지: 안정적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력.

* HUG의 적극적인 채권 회수: 경매 절차의 원활한 진행 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 370,000,000원

* 주변 시세 분석 기반 예상가: 약 240,000,000원 ~ 280,000,000원

* 현 시세 및 권리 인수 부담 없음을 고려하여, 보수적으로 접근 시 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적입니다.

* 입찰 전, HUG 인수조건 변경 내용, 공항 관련 규제, 주변 부동산 시장 동향 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.