나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11492 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 3-1 양평브릴리언트 제비동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 '당중초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주
위는 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '영등포구청역'(지하철
2호선, 5호선)이 소재하여 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2020.06.03)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 동측으로 폭 약 20 ~ 25미터 내외, 북측으로 약 8 ~ 10미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과
문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(서울남부교육지원청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:
서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11492 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동3가 3-1 양평브릴리언트 제비동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 양평 브릴리언트

준공일: 2020년 6월 3일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제4층 제402호

건물면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

토지면적(토지 지분): 10.62㎡ (약 3.21평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동3가에 위치하며, '당중초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '영등포구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

물건 부지의 동측으로는 폭 약 20~25미터, 북측으로는 약 8~10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획 및 관련 법률에 따른 제한을 받습니다. 특히 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건축 및 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 유형

본 경매는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 14일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)입니다.

3.3. 임차인 분석

본 물건에는 '유지아'라는 임차인이 거주 중이며, 해당 임차인은 2023년 1월 18일 확정일자를 받았고, 2023년 2월 17일 전입신고를 마쳤습니다. 보증금은 290,000,000원이며, 차임은 없습니다. 가장 중요한 점은 이 임차인이 '대항력'을 보유하고 있다는 것입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부 을구 1번의 주택임차권(2025년 2월 26일 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 물건명세서 상에도 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있어, 임차인의 보증금 290,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 따라서 인수 보증금은 290,000,000원으로 간주해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 영등포구 양평동3가는 오피스텔, 주상복합, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호한 곳입니다. 특히 영등포구청역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 코스트코, 롯데마트 등 대형마트가 인근에 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

영등포구청역 역세권 및 편리한 교통망으로 인해 직장인들의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 소형 면적의 오피스텔이라는 점에서 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 양평점, 코스트코 코리아 양평점, 이마트에브리데이 영등포구청역점 등 대형 마트 및 쇼핑 시설이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 물건은 서울당중초등학교와 가깝고(약 0.2km), 주변에 양화중학교, 관악고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 입찰가를 산정함에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

6.2. 법규 제한

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 영등포구 지역은 개발 및 재개발이 활발히 이루어지는 지역으로, 향후 지역 내 개발 계획 변경에 따른 변동 가능성은 상존합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 영등포구청역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 건물입니다.

* 안정적인 수요: 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형마트, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 290,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아 투자의 핵심적인 고려 사항입니다. 임차인의 배당 현황 및 최종 보증금 인수 여부를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 334,000,000원입니다.에서 '양평동3가 양평브릴리언트' 오피스텔의 11평(전용 8평) 물건이 3억 1천만원에서 3억 3천5백만원 수준의 최저 호가 및 실거래가를 보이고 있습니다. 또한, '양평브릴리언트'가 2020년 준공된 선시공 후분양 오피스텔임을 고려할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 290,000,000원의 보증금 인수 위험이 존재합니다. 이를 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 수준(약 3억 3천만원)에서 인수 보증금 290,000,000원을 제외하면, 잠재적 투입 가능 금액은 약 40,000,000원이 됩니다. 이는 통상적인 경매 낙찰률과 추가적인 명도 비용, 세금 등을 고려할 때 매우 보수적인 접근 방식입니다.

따라서, 보증금 인수 여부를 명확히 확인하고, 경매 절차를 통해 보증금 전액 변제가 예상되는 상황이 아니라면, 실질적인 취득 가능 가치를 보수적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재로서는 실질적인 시장 가치 대비 인수해야 하는 보증금이 매우 높아, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 만약 모든 보증금 290,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 현 시세 수준에서는 투자가 매우 어렵습니다.

예상 입찰가 산정 시 유의사항:

* 임차인의 배당 절차를 면밀히 확인하여 보증금 전액 변제가 가능한지 확인해야 합니다.

* 명도 소요 시간 및 비용, 잔금 납부 후 예상되는 취득세, 법률 자문 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 면적대의 시세를 지속적으로 파악해야 합니다.

보수적 접근 시, 잠재적 인수 보증금 290,000,000원을 고려할 때, 감정가(334,000,000원) 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 경쟁력이 있을 것으로 보입니다. 예를 들어, 현재 시장 가격인 3억 3천만원을 기준으로 하더라도, 인수 보증금을 제외하면 실질적인 취득 가능 금액은 4천만원 수준에 불과합니다. 따라서, 약 4천만원 ~ 1억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 임차인 보증금 인수 및 낙찰 이후의 모든 비용을 감안한 매우 공격적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 낙찰 현황을 더욱 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.