나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11669 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제222호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '강서소방서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘트리트지붕 15층 건물 내
제2층 제222호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 및 유리마감 등임.

이용상태

일련번호 1은 근린생활시설로 이용중임.[상호 : 오하나(OHANA)]

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제
과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015
-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육
청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11669 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO (최종 강제경매 신청자: 장예영)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제222호

용도: 근린상가

감정가: 940,000,000원

1.2. 면적 및 매각 대상

토지면적: 11.98㎡ (약 3.62평)

토지 지분: 11.98㎡ (약 3.62평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

건물 지분: 49.98㎡ (약 15.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '강서소방서' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변 시설 중 특이사항으로 언급된 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진·출입이 용이합니다.

인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 정보

건물명: 가양역 더리브아너비즈타워

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물

해당 층: 제2층 제222호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 새시 및 유리마감 등

주요 용도: 공장(지식산업센터), 근린생활시설 (해당 호실은 근린생활시설로 이용 중)

사용승인일: 2023년 03월 31일 (최초 건축허가 2020년 11월 12일)

2.4. 토지 관련 정보

형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북측 노폭 약 30미터, 서측 노폭 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정 구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2023년 08월 29일 접수)

등기부채권 총액: 708,824,096원

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2025년 01월 09일

확정일자: 2025년 08월 04일

배당신고일자: 2025년 09월 09일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 업종 현황

본 물건은 지식산업센터와 근린생활시설이 복합된 건물 내 위치하고 있으며, 해당 호실(222호)은 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 상호 '오하나(OHANA)'로 영업 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

주변에 아파트 단지 및 업무 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

강서소방서 인근으로 유동 인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지의 편의시설 이용이 가능하며, 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

업무시설 및 주거시설이 혼합된 지역으로, 해당 상가의 잠재적 고객층이 다양할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

중복 병합 사건으로 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

유동화 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 건축선 지정 등 다양한 규제가 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 임차인 리스크

현재 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계 종료 시 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

해당 건물은 지식산업센터와 근린생활시설이 혼합된 집합건물이므로, 건물 전체의 관리 상태 및 관리비 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 가양역더리브아너비즈타워 내 근린상가 호실로서, 역세권의 잠재력과 주변의 복합적인 수요를 기반으로 합니다.

건물이 2023년 사용승인되어 비교적 신축이며, 내부 시설 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

등기부상의 복잡한 권리 관계가 정리되는 경매 절차를 통해 취득하게 되며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, 중복병합 사건 및 다양한 도시계획 제한사항은 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 가양역 인근 상업지구 물건으로 향후 개발 가능성 및 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 즉시 활용 가능하며, 추가적인 시설 투자 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 현재 근린생활시설로 영업 중인 상가이므로, 안정적인 임대 수익 또는 권리금 확보를 통한 매도 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 분석 하에 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금: 0원

이 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 건물의 현황 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정 및 수익률 분석이 어렵습니다.

다만, 권리 관계가 정리되고 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준을 시작점으로 하되, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 관리비, 세금 등을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

중복병합 사건이라는 특수성을 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.