나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-31 라움 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡본동주민센터' 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실1, 욕실1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 집합건축물대장(전유부)에 ""조립식패널조 8㎡ 무단증축""하여 위반건축물로 기재되어 있는 바, 테라스에 지붕 및 벽채를 설치한 것으로 탐문되며 면적은 ""강서구청 주택과""에서 확인하였음.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-건축물대장상 위반건축물 표기[주거 무단증축]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및물건현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 46-31번지 라움 제6층 제601호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

1.2. 면적

* 토지면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

* 건물면적: 32.66㎡ (약 9.88평)

* 제시외 건물면적: 8.00㎡ (약 2.42평) - 테라스 등 증축 부분으로 추정

* 총 전유면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

참고: 본건은 도시형생활주택으로, 제공된 건물면적 32.66㎡는 전용면적으로 간주되며, 8.00㎡는 무단 증축된 면적입니다.

1.3. 건물구조및용도

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제6층 제601호이며, 도시형생활주택(방2, 거실1, 욕실1)으로 이용 중입니다.

1.4. 감정가

239,600,000원 (2억 3,960만원)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡본동주민센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량으로의 진출입은 가능합니다.

2.3. 인접도로

남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023년 6월 27일 접수된 근저당권(유승림, 513,500,000원)으로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 경매 개시 결정: 2025년 8월 18일 접수된 임의경매(파산자, 2025타경11502)로, 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-12

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 실제 보증금 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2021-04-12

* 확정일자: 2021-04-12

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 2천만원은 배당 절차를 통해 우선 변제될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석종합

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 두 명 존재합니다. 임차인 김 의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 가능성을 염두에 두어야 하며, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 이 는 보증금 2천만원이 있으나 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서, 임차인 김 관련 명확한 사실관계 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역으로, 주변에 다세대 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 화곡본동주민센터가 인근에 위치하며, 도보 거리에 학교 및 생활 편의 시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 편의 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

* 의료시설: 지역 내 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장에 '조립식패널조 8㎡ 무단증축'으로 기재된 위반건축물이 존재합니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 되거나 건축물 활용에 제약을 줄 수 있으며, 원상복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(김 ): 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인의 존재는 불확실성을 높입니다. 실제 임차 관계 및 인수해야 할 보증금 여부를 철저히 확인해야 하며, 미확인 시 명도 진행 등에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매로, 일반적인 담보권 실행 경매와는 절차 및 특수성이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 연식(2016년 준공)은 비교적 양호한 편입니다. 하지만 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인(김 )의 존재는 본 건의 가치 평가 및 취득 시 예상되는 리스크를 가중시킵니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확한 확인 없이는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 비교적 최근 준공된 도시형생활주택으로 실거주 목적에 적합합니다.

* 방 2개 구조로 소형 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 위반건축물 해소 및 임차인 문제 해결 시, 향후 가치 상승 여력이 존재합니다.

* 화곡동 일대의 지역 시세를 고려한 저평가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 239,600,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 추정됩니다. 그러나 위반건축물로 인한 행정적 제약 및 잠재적 비용, 그리고 대항력 있는 임차인 김 의 존재(보증금 미상)는 상당한 리스크로 작용합니다.

임차인 이 의 보증금 2천만원은 배당을 통해 변제될 가능성이 높으므로 인수 보증금으로 간주하지 않았습니다.

임차인 김 의 보증금이 0원이고 인수하지 않는다는 가정 하에, 위반건축물 관련 제반 비용(철거, 이행강제금 등) 및 명도 리스크를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

(상기 예상 입찰가는 임차인 김 의 보증금을 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었으며, 실제 보증금 인수 시 입찰가는 이에 맞춰 재산정되어야 합니다. 또한, 위반건축물 관련 정확한 처리 비용 및 법적 리스크에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.