나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11666 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11666 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11666
• 주소: 서울특별시 강서구 초원로6길 34 다온아르떼, 제6층 제603호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11666 | 소재지: 서울특별시 강서구 초원로6길 34 다온아르떼, 제6층 제603호 | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 237,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11666 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11666 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제6층 제603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 297,000,000원

토지면적: 20.85㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.85㎡ (약 6.30평)

건물면적: 25.24㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.24㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제603호 (사용승인일: 2022-01-19)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중

설비내역: 기본 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 등 구비

토지 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 평지, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지

인접 도로: 동측 노폭 약 7m 내외 포장도로 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등)

공부와의 차이: 없음

기타: 주택임차권 등기 (임차보증금 352,000,000원)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택이 밀집된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

가장 중요한 권리사항은 주택임차권 등기입니다. 임차보증금은 352,000,000원이며, 이는 감정가(297,000,000원)보다 높은 금액입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 낙찰자가 임차인의 미회수 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다. 인수되는 임차보증금이 있을 경우, 실질적인 낙찰가 부담이 커질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 방화동은 다세대주택이 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

주변에 각종 편의시설과 상가들이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2022년 1월 19일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

철근콘크리트 구조로 내구성이 좋으며, 6층 건물 내 603호로 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 도시가스 개별난방 시스템이 설치되어 있습니다.

승강기, CCTV, 주차장 등 편의시설도 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 방화중학교가 있어 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차보증금 문제입니다. 임차보증금(352,000,000원)이 감정가(297,000,000원)를 초과하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각이라는 점은 낙찰자가 추가적인 보증금 부담을 안게 될 가능성을 높입니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 포함되어 있어, 공항 운영으로 인한 소음이나 항공기 운항 고도 제한 등과 관련된 제약이 있을 수 있습니다.

'가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다.

'토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

주변 지역을 검색한 결과, 해당 주소지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

하지만, 임차보증금(352,000,000원)이 감정가(297,000,000원)를 초과하고, 임차인의 미회수 보증금 부담 가능성이 있는 조건으로 매각된다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

이와 더불어 공항 관련 구역 지정 등 추가적인 제약 사항들이 존재합니다.

따라서, 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인의 정확한 권리 관계 및 인수해야 할 보증금 규모를 철저히 파악하고, 관련 지역의 개발 계획 및 규제 사항을 심도 있게 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 입지 조건을 고려할 때, 임차보증금 리스크만 성공적으로 관리된다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물이므로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

재정비촉진지구라는 점은 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다.

만약 인수해야 할 임차보증금 부담이 적거나, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도를 해결할 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계