나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경638 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제101동 제8층 제801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재‘대일고등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 원거리에 지하철 5호선""목동역""이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일: 2019.04.25.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 근생, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30미터 내외 및 남측과 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경638 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제101동 제8층 제801호

건물명: 동양하우징

동/호수: 101동 801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

사용승인일: 2019년 04월 25일

총 주차대수: 115대 (단지 전체)

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, ‘대일고등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 ‘목동역’이 원거리에 있어 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

* 주변 시설

대일고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 상업 및 편의시설은 주변 지역으로 형성되어 있으며, 대규모 쇼핑 시설이나 공공기관은 대중교통을 이용해야 접근이 가능합니다.

다만, 본 물건은 ‘중요시설물보호지구(공항)’ 및 ‘원추표면구역’에 포함되어 있어, 공항 관련 시설 보호를 위한 구역에 해당합니다. 이는 항공기 운항과 관련된 일부 제한사항이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설에 해당하지는 않습니다.

* 진입도로

본건 동측으로는 폭 약 30미터 내외, 남측 및 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 08월 23일 접수된 주식회사 토포스파이낸셜대부의 근저당권(을5)입니다.

* 등기부상 권리 내역

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑4, 갑5)는 등기부상 현재 말소 예정이거나 말소되었습니다.

말소기준권리(을5) 및 이에 부대하는 권리(을5-1, 을9)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리(갑8, 갑9) 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최종적으로, 본 물건은 매각으로 인해 모든 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 매수인이 소유권을 취득하게 될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

해당 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본 물건이 위치한 등촌동 일대는 주거지역이면서 동시에 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권의 특징을 보입니다. 단지형 다세대 및 도시형생활주택으로서, 주변 거주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설의 이용이 편리합니다. 또한, 인근 지역의 직장인 및 유동인구를 대상으로 하는 상권도 일부 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 중심지와는 거리가 있어, 상업적 가치는 지역 기반 수요에 의존하는 편입니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 단지 정보

건축물대장상 ‘동양하우징’은 총 10개 층으로 구성된 집합건물이며, 101동에는 총 29세대가 거주 중입니다. 건물은 2019년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 단지 전체 주차대수는 115대입니다.

* 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기가 설치되어 있어 고층 거주에 편리합니다.

* 난방방식

기본적인 난방 설비가 구비되어 있습니다. (구체적인 난방 방식은 명시되지 않음)

* 주차

건물 내부에 주차장이 마련되어 있으며, 단지 전체 총 주차 대수는 115대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 권리상 리스크

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 반환 문제 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 현재까지 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되었으나, 현장 확인을 통해 확인이 필요합니다.

* 물리적 리스크

건축된 지 약 7년 차로 비교적 신축 건물이지만, 내부 상태 및 하자 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

* 법규상 리스크

본 물건은 ‘중요시설물보호지구(공항)’ 및 ‘원추표면구역’에 포함되어 있어, 항공기 운항 관련 고도 제한 등 항공안전법상 규제를 받을 수 있습니다. 또한, ‘가축사육제한구역’, ‘대공방어협조구역’ 등 기타 법규 상 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 혐오시설

현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항과의 근접성으로 인한 소음 등은 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 매각으로 인한 권리 인수 사항은 없을 것으로 예상됩니다. 주위 환경 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 다만, 전용면적이 23.38㎡ (약 7.07평)으로 매우 작은 편이며, 감정가 2억 6,900만원 대비 면적이 작다는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다. 공항 인근 지역 특성상 관련 규제가 존재하며, 임대 관계 미상으로 인한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 관리가 용이하고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 안전한 투자가 가능합니다.

* 지속적인 주택 수요: 1인 가구 증가 및 소형 주택 수요는 꾸준히 존재하므로, 임대수익을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 건물(동양하우징)에 속할 가능성이 있는 다세대주택의 최근 실거래가는 2026년 5월 기준 198,000,000원에서 342,500,000원 사이로 확인되었습니다.

다만, 해당 시세 정보의 건물 면적이 39.37㎡ ~ 53.47㎡로 본건(23.38㎡)보다 상당히 넓은 편입니다. 일반적으로 소형 면적의 경우 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있으나, 제시된 감정가(약 1150만원/㎡)가 주변 넓은 면적의 시세(약 485만~685만 원/㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 작은 면적과 감정가 수준, 그리고 권리 관계의 안전성을 종합적으로 고려하여, 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 예측해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 215,000,000원 ~ 242,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 임대차 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.