나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11636 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철1호선 ""독산역"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으
로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2021.09.08)

외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08
-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법
>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-33
13)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11636 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 15.87㎡ (약 4.80평)

토지지분: 15.87㎡ (약 4.80평)

건물면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.04㎡ (약 8.78평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2021년 09월 08일

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025-08-20 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (갑4)

* 임차인 현황

- 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 28일

확정일자: 2022년 01월 10일

배당신고일자: 2024년 02월 20일

대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 특이사항

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

- 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 등기부상 을3 주택임차권(김정환)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 '독산역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 조성되어 있습니다.

1.4. 2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하고 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (cite: 1)

1.4. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 상업 및 근린생활시설

물건이 위치한 독산동 일대는 주거단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. (cite: 4) 독산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 소형 다세대주택 및 오피스텔이 많아 1인 가구 및 소형 가구를 대상으로 하는 상가 및 서비스업종의 발달 가능성이 있습니다.

1.5. 2. 주변 상가 시세

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 시세 편차가 있습니다.

- 2017년식 다세대주택 (53.72㎡, 5층): 440,000,000원 (2026년 5월)

- 2023년식 다세대주택 (29.87㎡, 3층): 325,000,000원 (2026년 5월)

- 2012년식 연립주택 (21.99㎡, 4층): 140,000,000원 (2026년 5월)

본건과 유사한 면적(약 29.04㎡) 및 건축 연도(2021년)를 가진 인근 '로얄팰리스5'(29.87㎡, 2023년식)가 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 감정가(280,000,000원) 대비 높은 시세 수준입니다. (cite: 5, 6)

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주거 및 편의시설

단지 인근에는 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. (cite: 1) 차량으로 이동 가능한 거리에 홈플러스 금천점, 롯데시네마 가산디지털단점 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 위치합니다. (cite: 2)

1.6. 2. 교육 및 의료시설

도보 거리에 독산초등학교, 금천고등학교 등 교육 시설이 있으며, 시흥행복건강센터, 금천구립독산노인종합복지관 등 공공시설도 이용 가능합니다. (cite: 2) 대형 병원 접근성은 다소 떨어지나, 인근 의원급 의료기관은 다수 분포하고 있습니다.

1.6. 3. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설과 함께 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임차권 관련 조건

가장 중요한 리스크는 임차권 관련 매각 조건입니다. '임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'된다는 점은, 매수인이 해당 조건을 명확히 이해하고 법적 검토를 거쳐 인수해야 함을 의미합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되고 대항력이 없다고 판단되더라도, 이 조건의 이행 여부에 따라 추가적인 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 2. 주변 환경

물건 소재지 주변으로 명확히 확인되는 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다. (cite: 3) 그러나 도시 지역의 특성상, 계획되지 않은 소규모 시설 등이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 독산역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 280,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특수 조건이 부여되어 있어, 매수 시 관련 법적 검토와 주의가 반드시 필요합니다. 이러한 조건으로 인해 일반 매수자들이 입찰을 망설일 수 있으며, 이는 잠재적으로 유리한 입찰가 확보의 기회가 될 수 있습니다. 권리관계가 명확히 정리되는 조건 하에 매수한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높음.

* 독산역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 권리분석상 인수되는 보증금이 없어 명확한 조건 하에 취득 시 부담이 적음.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 이는 공급면적 약 29.04㎡(약 8.78평) 기준 평당 약 964만원 수준입니다.

최근 거래 사례 중 유사 면적(29.87㎡)의 2023년식 다세대주택 '로얄팰리스5'가 325,000,000원(평당 약 1,088만원)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 약 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 임차권 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 리스크를 감안하더라도, 보수적으로 감정가 대비 소폭 상승한 285,000,000원에서 305,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 권리관계 명확화 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.