나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11582 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 지상 7층건 내 제4층 제404호로서
외벽: 외장석재붙임 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방성비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11582 (1)

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.94㎡ (약 4.82평)

건물면적: 25.78㎡ (약 7.80평)

건물지분: 25.78㎡

2.

1.3. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕

건축년도: 2017년 12월 (사용승인일 2018년 6월 5일)

건물 층수: 지하 0층, 지상 7층 중 제4층 제404호

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 분석 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2018.06.15)

* 공유자전원지분전부이전 (2018.10.24)

* 주택임차권 (강다솔, 2024.02.13 접수, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.19 접수, 말소기준권리)

등기부채권 총액은 219,000,000원입니다.

2.

3.2. 임차인 분석

임차인: 강 (주택도시보증공사(HUG) 인수 조건)

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 14일

확정일자: 2022년 6월 13일

배당신고일자: 2024년 2월 13일

대항력: 없음

주요 특이사항으로, 본건 매각은 임차인 강 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다. 따라서 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

2.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸되지 않는 권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.08.19 접수)입니다. 이에 따라 위 선순위 임차권 등기(을1) 및 강제경매개시결정등기(갑3)를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요 부분은 비어있어 현재 현존하는 지상권은 없는 것으로 보입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거지대로서 소규모 공동주택, 다가구주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업시설은 갖추고 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주거 편의성

주변에 화곡1동주민센터가 인접해 있으며, 생활 편의시설은 해당 지역의 주거 밀집도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 해당됩니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (수평표면)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 내에 매수 시 관련 절차를 확인해야 합니다.

2.

6.2. 계약 조건 관련 리스크

매각의 조건으로 임차인 보증금반환청구권 포기가 명시되어 있어, 임차보증금 관련 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기가 있으나, 임차인 강 의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 법적인 임차인 승계 부담은 없습니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 소유권 이전 및 강제경매 절차가 진행 중입니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각되어 임차인 관련 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다. 또한, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하나, 주거용 건물로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각되어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 강제경매 채권자가 주택도시보증공사(HUG)로, 보증금 관련 절차가 명확합니다.

* 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 이점을 가집니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시장 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 동일 건축 연도(2018년)의 유사 면적 물건(M펠리체, 37.05㎡)은 2026년 5월 1일에 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 809만원/m² 입니다. 본건의 감정가는 207,000,000원이며, 전용면적 25.78㎡ (약 7.80평) 기준 평당가 약 803만원/m²로, 시장 거래가와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

2.

9.2. 입찰가 산정

본건은 임차인 관련 인수 부담이 없고, 신축 연식 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 유사 물건의 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

2.

9.3. 제안 입찰가

220,000,000원 (2억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.