나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11639 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산역(지하철1호선)"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 공장형 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""독산역(지하철1호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2021.09.08)

외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6~15m 내외, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역
(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11639 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 313,000,000원

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 9월 8일

건물명: 모던하우스금천1호점

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하고 있으며, 지하철 1호선 독산역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 공장형 아파트, 오피스텔, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 독산역이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 우수합니다.

북동측으로는 약 6~15m, 남서측으로는 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 금천세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(2025타경11639)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존, 신탁등기 말소, 주택임차권(말소), 압류(말소), 강제경매(말소) 등이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 355,000,000원입니다.

임차인 현황:

* PIAOXUEHUA: 전입 2025년 4월 11일, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 윤성용: 전입 2025년 2월 18일, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG): 전입 2022년 5월 30일, 대항력 없음, 보증금 355,000,000원, 확정일자 2022년 4월 18일, 배당신고일자 2024년 3월 22일.

* 이민하: 전입 2022년 5월 30일, 대항력 없음, 보증금 355,000,000원, 확정일자 2022년 4월 18일, 배당신고일자 2024년 3월 22일.

특이사항 및 주의사항:

본 건은 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특수 물건입니다.

특히, "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 조건이 적용됩니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 낙찰자는 HUG에 355,000,000원을 직접 상환할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

독산역 인근으로 상업 시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 풍부합니다.

"모던하우스금천1호점"이라는 건물명은 1층 등에 상가가 있음을 시사하나, 본 경매 물건은 다세대주택 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

지하철 1호선 독산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 PIAOXUEHUA, 윤성용이 존재하며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 실제 명도 과정에서 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상인 임차인과의 명도 협상이 중요합니다.

본 물건은 HUG 관련 특수 물건으로, 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25) 등 다양한 제한 사항이 존재합니다. 특히 허가구역 지정 기간이 경매 진행 시점과 겹칠 수 있어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 다세대주택으로, 독산역 역세권이라는 우수한 입지를 자랑합니다.

신축 건물이라는 점과 편리한 교통 및 생활 인프라는 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재와 HUG 관련 특수 조건으로 인해 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 요구됩니다.

HUG 보증금 355,000,000원이 매각으로 소멸되는 조건으로 판단되나, 명확한 법률적 검토 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 서울 금천구 독산동 지역은 꾸준한 부동산 거래가 이루어지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(29.86㎡)은 약 9.03평으로, 최근 시세 자료에 따르면 비슷한 면적의 다세대 주택이 2026년 5월에 3억 2천 5백만원 (29.87㎡)에 거래되었습니다.

감정가는 3억 1천 3백만원으로, 최근 시세보다 약간 낮은 수준입니다.

'임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조항에 따라 HUG의 보증금 355,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 해석될 가능성이 높습니다.

따라서, 감정가 3억 1천 3백만원을 기준으로, 최근 시세 및 대항력 있는 임차인과의 명도 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 HUG 보증금 355,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다. HUG와의 인수 조건에 대한 최종적인 법률 검토 후 입찰가를 결정하시길 바랍니다. 또한, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인에 대한 명도 비용도 추가적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.