나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11635 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산역(지하철 1호선)' 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(독산역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로써(사용승인 2021.9.8.)
외벽:벽돌타일 등 마감,
창호:샷시 등 마감

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재경보장치 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계미상임.
-내부계단을 통해 이용중인 복층 부분이 소재하는 것으로 추정되는 바 경매진행시 참고바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11635 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 321,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 상세 정보

건축물명: 모던하우스 금천2호점

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호

사용승인일: 2021년 9월 8일

외벽: 벽돌타일 등 마감

창호: 샷시 등 마감

내부계단 통해 이용 중인 복층 부분 소재 추정

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산역(지하철 1호선)' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(독산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서부간선지하도로와 인접해 있어 차량 이동성이 좋습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)(서부간선지하도로)(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등 대상, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 매각물건에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 명시된 사항은 없습니다.

4.2. 권리 현황

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11635), 채권액 365,000,000원.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사트리하우스 (2021-09-16)

* 주택임차권: 김봉춘 (365,000,000원, 2022-01-07 전입/확정, 2024-02-05 배당신고) - 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (365,000,000원, 2025-08-21) - 말소기준권리입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김봉춘)

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-07

* 확정일자: 2022-01-07

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 말소 예정. 매각으로 인해 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 및 임차권 등기가 말소되는 조건으로 매각됩니다.

* 임차인: 김지호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-26

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 명시되지 않아 추가 확인이 필요하며, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 따라서 보증금 부담은 없으나, 다른 조건이나 채무가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원 (김지호 임차인의 보증금 0원)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 독산동은 지하철 1호선 독산역을 중심으로 상권이 발달되어 있으며, 특히 역 주변으로는 홈플러스 금천점, 롯데시네마, 빅마켓 금천점 등이 있어 유동인구가 많습니다. 또한, 인근의 지식산업센터에 근무하는 직장인들을 대상으로 하는 다양한 음식점, 카페, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 금천구 전체적으로는 골목상권 비중이 높으며, 독산1동은 독산역 상권, 롯데캐슬아파트 상가 상권, 독산동 우시장 일대 상권, 홈플러스 금천점 상권이 큰 축을 이루고 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 및 위험성

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 금천구 독산동에는 데이터센터 건설을 둘러싸고 주민들의 반대 민원이 있었던 사례가 있으며, 이는 소음, 전자파, 화재 위험 등에 대한 우려 때문이었습니다. 본건과 직접적인 연관성은 적으나, 지역 개발 과정에서 주민들의 민감성을 인지할 필요는 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거환경

본건 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 독산역 인근으로는 홈플러스, 롯데시네마 등 대형 편의시설이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 용이합니다. 또한, 인근에 안양천이 있어 산책 등 여가 활동을 할 수 있습니다.

6.2. 교통 접근성

독산역(지하철 1호선)이 도보권 내에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 올림픽대로, 서부간선도로, 남부순환도로 등 주요 도로망 이용이 편리하여 차량 이동 또한 원활합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김지호는 대항력이 있으나 보증금이 0원입니다. 보증금 부담은 없으나, 추후 다른 형태의 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복층 추정 부분: 내부 계단을 통해 이용 중인 복층 부분이 소재하는 것으로 추정되어, 공부상 면적과의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 명도 및 이용 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 지역적인 규제가 존재합니다.

* 지역 개발 관련 민원: 과거 데이터센터 건설 관련 주민 반대 사례가 있었던 점을 볼 때, 향후 지역 개발 과정에서 주민들의 민감성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 주변으로 다양한 편의시설과 주거단지가 혼재하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(김지호)이 존재하나 보증금이 0원이어서 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 내부 복층 추정 부분과 각종 토지이용계획상 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 역세권 신축 주택으로서의 장점이 많으나, 임차인 관련 세부 사항과 공부 외 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역이 도보권 내에 있어 출퇴근이 용이하며, 향후 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 편리한 생활 인프라: 대형마트, 영화관, 다양한 상업시설 및 관공서가 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 안정적인 배후수요: 인근 지식산업센터 종사자 및 다세대 주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적(29.87㎡)의 다세대주택 매물이 2026년 5월 5일 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite:JSON] 이를 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. 임차인 김지호의 경우 대항력은 있으나 보증금이 0원이므로 인수하는 금전적 보증금은 없습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 90% ~ 105% 수준인 약 289,000,000원에서 337,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 세부 권리 관계 재확인이 필수적입니다. 본 보고서 작성 시점의 보수적인 추정치로는 330,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.