나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11626 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 '화곡역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상6층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2021.06.02.)

- 외벽 : 석재붙임마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 이용중이며, 인접토지 대비 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11626 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제4층 제403호 (신주소: 서울특별시 강서구 강서로31길 84-3)

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.62㎡ (약 7.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨.

집합건물 정보: 건물명 '타임빌', 2021년 6월 2일 사용승인, 지하 1층, 지상 6층 규모의 다세대주택으로, 본건은 4층 403호임.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신월초등학교' 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로로는 남측에 폭 약 6미터, 동측에 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 일반 매수인에게는 영향이 적을 것으로 보입니다.

주변 지역을 분석한 결과, 즉각적으로 생활에 불편을 초래할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11626)입니다.

등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매) 등의 권리가 등기되어 있으며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2025타경11626)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 이 이 보증금 270,000,000원으로 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 표시되어 있으며, 매각 조건상 HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 조건이 붙어 있습니다.

이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 주거지역 상권의 특성을 보입니다.

주변에 편의시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

교육: '신월초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 대항력 포기 조건: 임차인의 보증금 회수와 관련된 HUG의 특수 조건이 있으므로, 잔금 납부 후 명도 과정에서 HUG와의 협의 및 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다. 다만, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

건물 내부 설비: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현황 파악 또는 잔금 납부 후 점검 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

화곡역 역세권이라는 교통 이점과 주변 편의시설 이용이 가능하다는 장점이 있습니다.

HUG 관련 특수 물건으로 권리 관계가 복잡하게 보일 수 있으나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 조건으로 인해 명도 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 내부 설비 상태 미확인 및 공항 관련 지구 지정 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 거리에 위치합니다.

권리 관계 명확화: HUG 조건으로 인해 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년식 '더원' 건물에서 전용면적 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 357.6만원/평입니다.

본 물건의 전용면적은 24.62㎡(약 7.45평)이며, 2021년식으로 해당 거래 사례보다 건축 연도가 더 최신입니다.

본건의 감정가는 280,000,000원으로, 위 시세 분석을 토대로 산정된 예상 시장 가치(약 7.45평 * 357.6만원/평 = 26,640만원)보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하더라도 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

향후 경쟁 입찰 현황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 달라질 수 있으나, 현재 정보를 바탕으로 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.