나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103682 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 4층 건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 1513-5,1513-6번지 공히
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103682 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 15.21㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.2067㎡ (약 4.60평)

건물면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물지분: 26.04㎡ (약 7.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2014년 8월 (준공일 기준)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 신봉초등학교 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

소재 토지는 2필지로 구성된 사다리형이며, 공동주택 등의 건부지로 활용되고 있습니다.

건물 북측으로 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

본 물건은 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 해당하므로, 동작교육청을 통한 최종 확인이 필요합니다.

대공방어협조구역(위탁고도:194m)으로 지정되어 있습니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역이며, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

주변으로 신봉초등학교, 봉현초등학교, 서울신성초등학교 등이 근접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근에 봉천17, 18, 19동 주민센터, 관악구청, 서울대학교 등이 위치하고 있습니다.

가까운 지하철역으로는 2호선 낙성대역과 서울대입구역이 있으며, 도보 거리는 다소 있습니다.

본 물건지 주변에서 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

본 경매물건은 말소기준권리(2023.09.12. 김포세무서장 압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

을구 1번 주택임차권(임병래, 보증금 290,000,000원)은 매각으로 인해 말소되며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

인수되는 권리:

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등 명시된 바 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 신석우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-02

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상으로, 자세한 사항은 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임병래) (HUG)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-01

확정일자: 2021-08-03

배당신고일자: 2023-09-12

대항력: 없음

비고: 본 임차권은 말소될 예정이며 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의성을 갖추고 있습니다.

다세대주택 및 단독주택 밀집 지역의 특성상, 소규모 상점, 식당, 편의점 등 생활 밀착형 상가들이 주로 발달해 있습니다.

신봉초등학교 인근이라는 점은 학원, 문구점 등 교육 관련 상권의 잠재력을 시사합니다.

현재 시점에서는 활발한 상권보다는 주거지 지원 기능을 하는 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변에 신봉초등학교가 있어 자녀가 있는 세대의 경우 교육 접근성이 좋습니다.

단지 북측으로 도로가 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

이마트 에브리데이, 롯데슈퍼 등 근린 슈퍼마켓이 도보 거리에 있어 일상적인 장보기가 용이합니다.

봉천동 지역의 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

낙성대공원, 까치산공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 여가 활동에 도움이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인 신석우의 경우 임대 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 추가적인 협의나 시간이 소요될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련: HUG 측의 확약서 제출로 인해 매수인 인수 부담은 없으나, 관련 절차의 명확성을 재확인하는 것이 좋습니다.

교육환경보호구역: 상대/절대정화구역 지정 여부 및 구체적인 범위는 교육청 확인이 필요하며, 향후 건물 신축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

다세대주택 노후화: 건축년도(2014년) 대비 최신 건물은 아니므로, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

신봉초등학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미상 임차인이 존재하므로 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 유사한 면적의 다세대주택이 거래된 사례가 있어 시세 반영이 적절하게 이루어진 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

매각 후 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

26. 04㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소형 주택을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

비교적 최근(2014년 준공) 건축된 건물로, 1990년대 건물들에 비해 상대적으로 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

신봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 가치를 높이는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 271,000,000원이며, 건물 면적 26.04㎡ 기준 평당 약 10,407,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 중, 2016년 준공된 26.98㎡ 면적의 다세대주택이 283,000,000원(평당 약 10,489,000원)에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이나 복잡한 권리가 없어 명도 및 권리 관련 리스크가 낮습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 가능성을 높이기 위한 희망가는 감정가 대비 100% 수준인 약 275,000,000원에서 285,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.