나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103576 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '역삼역(2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호외 4개호로서
(사용승인일 : 2013.09.04.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호5는 현황 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 조사되었으며, 기호1~4는 각각 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 4): 도시지역 , 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103576 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층205호

용도: 도시형생활주택

감정가: 345,000,000원

토지면적: 15.55㎡ (약 4.71평)

토지지분: 15.55134㎡ (약 4.71평)

건물면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건물지분: 24.93㎡ (약 7.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 물건 현황

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치한 역삼동 미까사 도시형생활주택 2층 205호입니다.

사용승인일은 2013년 9월 4일이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '역삼역(2호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존등기는 2013년 9월 17일에 박장우 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2013년 10월 22일에 접수된 우리은행 근저당(180,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 338,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 이슬비 임차인이 있으며, 보증금은 158,000,000원입니다.

전입일자는 2020년 12월 11일이며, 확정일자는 2023년 1월 2일입니다.

조사된 바에 따르면 임차인 이슬비는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 역삼동은 강남구의 핵심 지역으로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

또한, '벤처기업육성촉진지구'로 지정되어 있어 관련 기업 종사자들의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에는 다양한 주거 형태(다세대, 다가구)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 2호선 역삼역을 중심으로 교통이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 이동이 편리합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 포함됩니다.

또한, 벤처기업육성촉진지구 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 등이 특정 용도로 토지를 거래할 경우 관련 허가를 받아야 하므로, 외국인 또는 법인 투자자는 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

이 외 건축법상 도로 일부 포함 등 공부상 차이가 있는지 확인이 필요하나, 제공된 정보상 명확한 공부와의 차이는 없습니다.

6.2. 기타

본건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되었음을 의미합니다. 이는 통상적인 경매 절차와 차이가 없을 수 있으나, 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 가치가 높습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 권리 관계를 인수할 부담이 없습니다.

사용승인일로부터 약 10년이 경과하였으나, 최신 건물은 아니더라도 기본적인 주거 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 군사시설 보호구역 등 일부 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역세권으로 뛰어난 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 전용면적 24.93㎡(약 7.54평)으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 강남 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 345,000,000원 대비, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현 시세는 감정가를 상회할 것으로 보입니다.

인근의 유사 면적 및 연식의 주거용 건물 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가는 385,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.