나이스옥션 법원경매 전주 2024타경40125 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 764-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 소재 " 별숲유치원" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 단독주택,
주거나지 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 기호1)은 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 "다가구주택 건부지" 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 기호1) 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 지구단위계획구역(지구단위계획구역),
소로1류(폭 10m-12m)(도시계획도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(도시계획도로)(접합),
가축사육제한구역(2023-12-21)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2014-12-01)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호1) 지상에 제시외 컨테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로,
- 외 벽 : 대리석 붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2-가) : 1-3층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비. 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호2-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

물건 비고

▪일괄매각, 제시외 건물 포함
▪지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2024타경40125 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 764-10

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 748,952,200원

토지면적: 263.80㎡ (약 79.8평)

건물면적: 356.18㎡ (약 107.8평)

건물 제시외면적: 139.20㎡ (이는 제시외 건물로서, 별도로 존재하지만 본 매각에는 일괄 포함됩니다.)

1.3. 주요 특징 및 주의사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 소재 "별숲유치원" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자도로에 접하여 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지(기호1)는 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 "다가구주택 건부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도시계획도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

등기부상 말소기준권리는 2020년 03월 30일 접수된 광남새마을금고의 근저당권 (채권액 330,000,000원)입니다.

이 외 다수의 강제경매 및 가압류 등기가 존재하나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 535,136,720원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* Sungtea : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 150,000,000원, 전입일자 2024-03-05, 확정일자 2024-11-11, 배당신고일자 2024-11-11, 대항력 없음.

모든 임차인은 법적으로 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임차인이 거주 중인 경우 명도 진행 시 이사비 등 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 인프라

본 물건은 전주혁신도시와 인접하여 해당 혁신도시의 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

혁신도시 내에는 대형마트, 병원, 관공서, 금융기관 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

이서면 자체적으로도 상점가와 식당 등이 형성되어 있으며, 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오 또는 기피 시설에 대한 특별한 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다.

완주군 및 전주시 통합 논의에서도 혐오 시설의 완주 이전 가능성은 없다고 명확히 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

전주혁신도시의 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 도서관, 문화체육센터 등도 인근에 위치합니다.

어린이집 및 아파트 단지 관리사무소가 다수 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

또한, 차량으로 이동 시 전주 시내의 다양한 문화, 상업 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 및 제시외 물건

본 물건의 지상에는 매각에서 제외되는 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 매수 후 별도 처리가 필요합니다.

또한, 건물 감정평가 요약에 따르면 기호ㄱ,ㄴ으로 표시된 제시외 건물이 부합물 및 종물 성격으로 소재하는 것으로 파악됩니다. 이들은 일괄매각에 포함될 가능성이 높으나, 정확한 포함 여부는 현장 확인 및 추가 자료 검토가 필요합니다.

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역(절대금지지역)으로 지정되어 있어, 향후 축사 등 관련 시설 설치는 제한될 수 있습니다. 다만, 주택으로서의 이용에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 인근 완주군 이서면에 위치한 다가구주택으로, 주택가 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

토지 및 건물 면적이 상당하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 매각에서 제외되는 컨테이너 존재, 제시외 건물 포함 여부, 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

인근 전주혁신도시의 편의시설 이용이 용이하여 거주 및 임대 목적 모두에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대수익 기대: 다가구주택으로서 안정적인 임대수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 우수한 접근성 및 생활 편의: 차량 접근이 용이하고 버스 노선이 있으며, 전주혁신도시의 풍부한 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 등기부 상태입니다.

* 도시지역 내 제1종일반주거지역: 주택 건축 및 이용에 적합한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 748,952,200원이며, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

주변 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

(상권 및 생활정보 분석 결과, 주변은 지속적인 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.