나이스옥션 법원경매 진주 2023타경31289 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 826-91 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경31289 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 826-91 전 경매

• 사건번호: 2023타경31289
• 주소: 경상남도 사천시 정동면 예수리 826-91
• 용도: 전

진주지원 경매6계 2023타경31289 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 826-91 | 감정가: 28,997,531,460원 | 최저가: 5,819,920,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2023타경31289 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경31289 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 826-91

용도: 전 (밭)

감정가: 28,997,531,460원

토지면적: 47,256.00㎡ (약 14,297.04평)

토지 지분: 42,404.09㎡ (약 12,827.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 법정지상권

주의사항:

- 본건은 일괄매각 대상입니다.

- 대부분 지구단위계획구역(사천 동계지구) 내 소재하며, 주택건설사업계획승인 고시된 현황 아파트 예정부지 및 그 일부이거나 인접한 도시계획시설(근린공원, 계획도로 등)에 저촉되는 토지이므로 이를 감안하여 평가되었습니다.

- 일부 토지에서 분할되어 토지개발사업 시행신고가 폐지된 점을 감안하여 평가되었습니다.

- 건축허가 관련 제반사항은 관할 관청(사천시)에 재확인하시기 바랍니다.

- 제시외 건물 및 제3자가 명인방법으로 소유권을 주장하는 수목, 컨테이너 등은 매각에서 제외되며, 나머지 수목은 매각에 포함됩니다.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본 건 토지는 경상남도 사천시 정동면 예수리와 고읍리에 걸쳐 위치하며, 주변은 근교 농경지대, 농촌 취락 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

기호(1),(2) 토지는 차량 출입이 어려우나, 대중교통 사정은 보통입니다.

기호(3),(4) 토지는 소형 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호(1) 및 (2) 토지는 부정형의 평지로, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

기호(3) 및 (4) 토지는 부정형의 평지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 수도용지상에 개설된 자전거도로를 통해 접근 가능합니다.

기호(2) 토지는 노폭 약 4미터의 도로와 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 동측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접해 있습니다.

기호(4) 토지는 북동측 및 서측으로 노폭 약 2-3미터의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지들은 대부분 계획관리지역, 지구단위계획구역(사천 동계지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 근린공원, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 저촉됩니다.

제시외 건물 및 물건:

기호(3) 지상에는 블록조 스라브지붕 단층 주택(79.34㎡), 조적조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실(약 40.84㎡), 블록조 스레트지붕 단층 주택(약 41.4㎡), 블록조 스레트지붕 단층 창고(약 42.32㎡) 등 총 4개 동의 제시외 건물이 소재합니다.

기호(4) 지상에는 블록조 강판지붕 단층 주택(약 45.11㎡), 블록조 스레트지붕 단층 주택 및 창고(약 31.23㎡) 등 총 2개 동의 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이:

기호(4) 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '대지'입니다.

기타 참고사항:

임대관계는 미상이며, 공동주택 건설사업으로 인해 제시외 건물들은 공가 상태입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 826-91번지에 위치하며, 사천 동계지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 체계적인 도시 개발이 계획된 지역입니다. 인근에 근교 농경지와 함께 농촌 취락이 형성되어 있으며, 아파트 단지가 조성될 예정이거나 인접해 있어 주거 환경 개선이 기대되는 곳입니다. 비록 기호(1) 토지의 경우 차량 접근이 제한적이고 맹지인 점은 아쉬우나, 자전거 도로를 통해 접근이 가능하며, 타 필지는 소형 차량 접근이 가능한 도로와 접하고 있어 일부 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 지구단위계획구역 내에서도 근린공원, 계획도로 등 도시계획시설에 저촉되는 부분이 있어 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(사OOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매로 인한 매각으로 인해 선순위 권리는 소멸되고 매수인은 권리상의 부담을 인수하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 본 건의 특이사항으로 '중복병합사건', '중복사건', '법정지상권'이 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 중복 사건의 경우, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 동시에 진행되거나 과거에 진행되었을 가능성이 있으며, 이는 복잡한 권리 관계를 야기할 수 있습니다. 또한, '법정지상권'의 성립 가능성은 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리가 있다는 것을 의미하며, 이는 토지의 활용 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 건 토지는 사천 동계지구 지구단위계획구역 내에 위치하며, 주택건설사업계획승인이 고시된 아파트 예정 부지로 파악됩니다. 이는 향후 개발을 통해 주거 단지가 조성될 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다. 사천시는 지역 발전을 위한 중장기 계획을 수립하고 있으며, 이는 지속적인 도시 성장을 기대하게 합니다. 우주항공 복합 도시 건설과 연계한 스마트 도시 추진 계획 등은 지역 경쟁력 강화에 기여할 것으로 보입니다. 따라서 본 건 토지는 계획적인 개발을 통해 주거 수요를 충족시키고 지역 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력을 가진 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건의 소재지는 사천시 정동면 예수리 일대입니다. 주변에는 근교 농경지와 농촌 취락이 혼재되어 있으며, 일부 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악되나, 기호(1) 토지의 경우 차량 접근성이 다소 제한적입니다. 상세한 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 및 대중교통 노선에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 생활권역 조사가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 법정지상권 : 명확한 확인이 필요하며, 성립 시 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 중복 사건 : 경매 절차의 복잡성 및 권리 관계의 혼란 가능성을 내포하므로 세심한 검토가 요구됩니다.

* 개발 제한 : 지구단위계획구역 내 근린공원, 계획도로 등 도시계획시설에 저촉되는 부분이 있어 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 접근성 : 일부 필지(기호 1)는 맹지이며 차량 접근이 제한적입니다.

* 토지 이용 계획 : 토지개발사업 시행신고가 폐지된 점을 감안하여 평가되었으므로, 신규 개발 시 인허가 관련 변동 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설 : 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적인 혐오시설(공장, 축사 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 잠재적인 혐오시설의 유무 및 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 건 토지는 사천 동계지구 지구단위계획구역 내의 아파트 예정 부지로, 장기적인 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 사천시의 지속적인 도시 발전 계획과 연계하여 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 중복 사건으로 인한 권리 관계의 복잡성, 도시계획시설 저촉으로 인한 개발 제약 등 해결해야 할 과제들이 산적해 있습니다. 특히, 법정지상권 문제는 토지 활용 계획을 근본적으로 변경시킬 수 있으므로 최우선적으로 확인해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 개발 잠재력 : 아파트 예정 부지로서 향후 개발 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 지역 성장 가능성 : 사천시의 도시 발전 계획 및 스마트 도시 추진 등 미래 성장 동력을 확보하려는 노력이 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 사천 동계지구 : 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 개발이 이루어질 경우, 주거 환경 개선과 더불어 토지 가치 상승이 예상됩니다.

다만, 투자 전 법정지상권, 중복 사건 처리 문제, 개발 인허가 관련 제반 사항에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

법원 정보

진주지원 경매6계