나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11992 [2] 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 102동 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11992 [2] 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 102동 3층308호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경11992
• 주소: 경기도 수원시 영통구 에듀타운로 101, 102동 3층308호 (이의동,에듀하임1309오피스텔)
• 감정가: 151,000,000원
• 최저가: 51,793,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

수원지방법원 경매13계 2024타경11992 | 소재지: 경기도 수원시 영통구 에듀타운로 101, 102동 3층308호 (이의동,에듀하임1309오피스텔) | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 51,793,000원 | 용도: 오피스텔

1. 수원지방법원 2024타경11992 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11992 (2)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 102동 3층308호

용도: 오피스텔

감정가: 151,000,000원

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 김OO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교고등학교" 서측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 상업시설, 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신분당선 광교중앙역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 308호이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시입니다. 내부적으로는 업무시설(오피스텔-원룸형)로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 주차, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로 및 외곽 공도와 접하고 있습니다. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 시설에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 신분당선 광교중앙역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 서울 강남 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, "광교고등학교"와 인접해 있으며, 주변에 대단위 아파트 단지, 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 광교지구는 경기도청 신청사, 경기도교육청, 수원컨벤션센터 등 주요 공공기관 및 시설이 밀집한 행정복합타운으로 개발되어 지속적인 발전을 기대할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 소유자와 채무자는 동일인입니다. 가장 중요한 권리 사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'이며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 중 회수하지 못한 금액을 인수해야 할 위험이 있음을 의미합니다. 따라서 임차인의 보증금 규모, 전입일, 확정일자, 배당 요구 여부 등 세부적인 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 이의동 1352번지 에듀하임1309오피스텔 주변은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 광교중앙역을 중심으로 상업시설이 밀집해 있으며, 배후에는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 광교중앙역 일대는 1인 가구 및 2030 직장인 수요가 높으며, 경기도청 신청사 이전 등으로 인해 관련 종사자들의 수요 또한 증가하고 있습니다. 다만, 일부 분석에서는 광교 역세권 상권의 경우 높은 분양가와 임대료로 인해 공실이 발생하거나 임대 수익률이 기대에 미치지 못하는 사례도 보고되고 있어, 개별 상가 및 오피스텔의 수익성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

광교중앙역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에 광교고등학교를 비롯한 각급 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 녹지 공간 및 공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 기반 시설 이용도 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 및 '보증금 인수' 조건입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 경우, 이는 상당한 금액의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 염두에 두고, 인수해야 할 금액을 정확히 산정해야 합니다. 또한, 광교 지역 오피스텔 시장의 공급량 증가 및 임대료 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 대표적인 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 광교중앙역 초역세권이라는 뛰어난 입지와 함께 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 원룸형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 인수 금액 산정이 필수적입니다. 이 리스크를 감안한 입찰가 산정이 중요하며, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 뛰어난 입지: 광교중앙역 초역세권으로 교통, 생활 인프라, 업무 시설 접근성이 매우 우수합니다.

- 안정적인 임대 수요: 1인 가구 및 직장인 수요가 풍부한 지역 특성을 가지고 있습니다.

- 미래 가치: 광교지구 개발과 함께 지속적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

- 가격 경쟁력: 경매를 통한 시세보다 저렴한 매입 기회 (단, 인수 부담금 고려).

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 답사, 등기부등본 및 관련 권리 분석, 임차인 현황 조사 등 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.1.수원지방법원 2024타경11992 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11992 (2)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 102동 3층308호

용도: 오피스텔

감정가: 151,000,000원

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 김OO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교고등학교" 서측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 상업시설, 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신분당선 광교중앙역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 308호이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시입니다. 내부적으로는 업무시설(오피스텔-원룸형)로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 주차, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로 및 외곽 공도와 접하고 있습니다. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 시설에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 신분당선 광교중앙역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 서울 강남 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, "광교고등학교"와 인접해 있으며, 주변에 대단위 아파트 단지, 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 광교지구는 경기도청 신청사, 경기도교육청, 수원컨벤션센터 등 주요 공공기관 및 시설이 밀집한 행정복합타운으로 개발되어 지속적인 발전을 기대할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 소유자와 채무자는 동일인입니다. 가장 중요한 권리 사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'이며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 중 회수하지 못한 금액을 인수해야 할 위험이 있음을 의미합니다. 따라서 임차인의 보증금 규모, 전입일, 확정일자, 배당 요구 여부 등 세부적인 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 이의동 1352번지 에듀하임1309오피스텔 주변은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 광교중앙역을 중심으로 상업시설이 밀집해 있으며, 배후에는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 광교중앙역 일대는 1인 가구 및 2030 직장인 수요가 높으며, 경기도청 신청사 이전 등으로 인해 관련 종사자들의 수요 또한 증가하고 있습니다. 다만, 일부 분석에서는 광교 역세권 상권의 경우 높은 분양가와 임대료로 인해 공실이 발생하거나 임대 수익률이 기대에 미치지 못하는 사례도 보고되고 있어, 개별 상가 및 오피스텔의 수익성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

광교중앙역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에 광교고등학교를 비롯한 각급 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 녹지 공간 및 공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 기반 시설 이용도 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 및 '보증금 인수' 조건입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 경우, 이는 상당한 금액의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 염두에 두고, 인수해야 할 금액을 정확히 산정해야 합니다. 또한, 광교 지역 오피스텔 시장의 공급량 증가 및 임대료 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 대표적인 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 광교중앙역 초역세권이라는 뛰어난 입지와 함께 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 원룸형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 인수 금액 산정이 필수적입니다. 이 리스크를 감안한 입찰가 산정이 중요하며, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광교중앙역 초역세권으로 교통, 생활 인프라, 업무 시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 및 직장인 수요가 풍부한 지역 특성을 가지고 있습니다.

* 미래 가치: 광교지구 개발과 함께 지속적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 가격 경쟁력: 경매를 통한 시세보다 저렴한 매입 기회 (단, 인수 부담금 고려).

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 답사, 등기부등본 및 관련 권리 분석, 임차인 현황 조사 등 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계