나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12872 [1] 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 지1층비124호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 신동 소재 "영동중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공업용 부동산, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
지1층 비124호, 지1층 비125호, 1층 109호로서,

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 페인팅마감 등.

이용상태

공히 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평지로 공장(지식산업센터)및 근린생활시설 부지 등의 상태임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약10미터의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공장(지식산업센터)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12872 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 지1층비124호

용도: 지식산업센터 (현황 공장)

감정가: 401,000,000원

토지면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

건물면적: 107.73㎡ (약 32.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 영통구 신동 소재 "영동중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공업용 부동산, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반 교통 상황 또한 보통 수준입니다.

남측으로 폭 약 10미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 4월 2일 접수된 하나은행의 근저당(을1, 채권액 972,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(을2, 갑6, 갑7 등)는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

소유권 이전(매매)은 2024년 4월 2일 이호성 씨(393,466,000원) 명의로 이루어졌으며, 신탁 등기 말소(주식회사 헤리티지댓)도 같은 날 처리되었습니다.

총 채권액은 1,156,000,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수될 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 관련 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 테크트리 영통지식산업센터는 공업용 부동산, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

지식산업센터 단지 내 또는 인근에 위치하여 관련 업종 종사자 및 상주 인구를 대상으로 하는 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

"영동중학교"가 인근에 있으나, 주된 상권은 산업 단지 및 오피스 밀집 지역의 특성을 따를 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

차량 이용 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 있습니다.

정확한 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적인 지식산업센터 입지 특성상 단지 내 또는 인근 도심 지역에 편의 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 일반공업지역, 가축사육제한구역 등의 용도 지역 지정은 잠재적인 환경 요인을 고려해야 함을 시사합니다. 외부 지도 서비스 검색을 통한 상세 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 건물 사용승인일은 2021년 11월 24일이며, 최초 건축 허가는 2018년 12월 26일에 이루어졌습니다. 연식에 따른 대규모 유지보수 필요성은 낮을 수 있으나, 실제 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 사업 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

총 채권액이 감정가보다 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮지만, 채권 총액 자체가 높다는 점은 시장 상황 변동에 따른 낙찰가 조정 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 신동에 위치한 테크트리 영통지식산업센터 내 지식산업센터용 부동산(지1층 비124호)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 15층 건물 중 지하 1층에 위치합니다.

입지 및 교통 환경은 대체로 양호한 편이며, 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 인해 소멸될 권리가 많습니다.

가장 중요한 고려사항은 임대 관계 미상이라는 점과 현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용 현황이 파악되고 있으나, 정확한 내부 이용 상태 및 임차인과의 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 다양한 제한이 존재하므로, 향후 사업 계획 시 이를 반드시 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

수도권 규제 완화 및 산업 구조 변화에 따라 지식산업센터의 수요는 꾸준하며, 특히 수원 지역은 첨단 산업 단지 및 관련 기업 밀집로 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

인수 보증금이 0원으로 파악되어, 명도 관련 금전적 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중인 현황 그대로 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 401,000,000원

토지 지분: 32.62㎡ (약 9.87평)

건물 지분: 107.73㎡ (약 32.58평)

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 현재 호가 분석

해당 호실의 실제 내부 상태, 면적 대비 활용도, 관리 상태

임차인 현황 및 명도 대상 여부, 명도 난이도

수원 지역 지식산업센터 시장 동향 및 향후 전망

현재 시점 기준, 유사 면적 및 위치의 지식산업센터는 평당 1,000만원 ~ 1,500만원 선으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 경우, 감정가 기준 평당 약 1,020만원 수준으로, 시장 경쟁 상황에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

따라서, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 이는 약 360,000,000원 ~ 440,000,000원 범위입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 시장 상황 및 철저한 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.