나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12872 [3] 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 1층109호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 신동 소재 "영동중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공업용 부동산, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
지1층 비124호, 지1층 비125호, 1층 109호로서,

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 페인팅마감 등.

이용상태

공히 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평지로 공장(지식산업센터)및 근린생활시설 부지 등의 상태임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약10미터의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공장(지식산업센터)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12872 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 1층 109호

* 건물명: 테크트리 영통 지식산업센터

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 근린생활시설 용도도 포함합니다.)

* 감정가: 464,000,000원

* 토지 면적: 29.15㎡ (약 8.82평)

* 토지 지분: 29.15㎡ (약 8.82평)

* 건물 면적: 96.28㎡ (약 29.13평)

* 건물 지분: 96.28㎡ (약 29.13평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 영통구 신동에 소재하며, "영동중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변으로는 공업용 부동산, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 일반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로 접근성: 본건 건물은 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 본건의 말소 기준 권리는 을1 (하나은행 근저당, 2024년 4월 2일 접수, 채권 최고액 972,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑5, 2024.04.02) 및 관련 신탁등기 말소 (갑4, 2024.04.02) 사실이 확인됩니다.

* 을1 근저당을 포함한 후순위 근저당 (을2), 가압류 (갑6), 그리고 경매 개시 결정 (갑7) 등은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소된 권리이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 총 등기부 채권액: 1,156,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 본건에 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임대 관계는 파악되지 않으며, 임차인이 존재하더라도 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타납니다. 그러나 실제 임대차 현황에 대한 정확한 조사는 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 지식산업센터로 주로 이용되고 있으며, 집합건축물대장상 공장 용도로 등재되어 있습니다. 또한, 일부 근린생활시설 용도도 포함하고 있습니다.

* 주변 환경: 공업 용지의 특성과 더불어 근린생활시설 및 주거 단지가 혼재된 지역으로, 업무 및 상업 활동이 이루어지는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 입지적 특성: 수원시 영통구의 산업 및 업무 지구 내에 위치하여, 관련 기업 및 종사자들의 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 영동중학교가 인접해 있으며, 다양한 상업 시설 및 주거 단지가 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통을 이용한 접근성이 우수합니다.

* 건물 편의 시설: 본 건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 완비되어 있어 사용자 편의성이 높습니다.

* 혐오 시설 여부: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 우려할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계의 불확실성: 현재 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 절차나 임대 조건에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없지만, 공실 발생 시 임대 수익 확보에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지식산업센터의 특성: 일반 상가나 오피스텔과 비교했을 때, 지식산업센터는 경기의 영향을 더 받거나 임차인 확보에 더 많은 시간과 노력이 필요할 수 있습니다. 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 규제: 본건 토지가 일반공업지역, 과밀억제권역 등에 속하므로, 향후 지역 개발 정책이나 관련 법규의 변화가 본건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 영통구에 위치한 테크트리 영통 지식산업센터 내의 호실로, 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 내부 상태 및 각종 설비는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소 기준 권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 예정이어서, 낙찰자가 인수할 권리상의 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 임대 관계 미상과 지식산업센터라는 용도의 특성으로 인한 공실 리스크는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 편리한 교통망을 갖추고 있어 임차인 확보 및 관리에 유리합니다.

* 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 유지보수 비용 발생 가능성이 낮아 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 안전하게 투자가 가능하며, 인수할 권리상의 부담이 없습니다.

* 지역 내 산업 및 기업 활동의 꾸준한 증가 추세를 고려할 때, 지식산업센터에 대한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 464,000,000원입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수할 권리가 없고 건물 상태가 양호하며, 지역 내 수요를 고려할 때 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 임대 시 예상 수익률, 주변 시세 등에 대한 심층적인 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 보수적인 관점에서, 380,000,000원에서 440,000,000원 사이의 금액으로 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.