나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11893 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 동천2지구도시개발구역에이-1블록 동천자이 상가동 지1층에이133호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11893 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 동천2지구도시개발구역에이-1블록 동천자이 상가동 지1층에이133호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경11893
• 주소: 경기도 용인시 수지구 고기로 89, 상가동 지1층에이133호 (동천동,동천자이)
• 감정가: 507,000,000원
• 최저가: 173,901,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

수원지방법원 경매13계 2024타경11893 | 소재지: 경기도 용인시 수지구 고기로 89, 상가동 지1층에이133호 (동천동,동천자이) | 감정가: 507,000,000원 | 최저가: 173,901,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2024타경11893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11893 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 동천2지구도시개발구역 에이-1블록 동천자이 상가동 지1층 에이133호

용도: 근린생활시설

감정가: 507,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 38.10㎡ (약 11.53평)

건물 지분율: 3810

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(토지구획정리가 완료되지 않음). 공부상 지하1층이나 현황 북동측 도로변 기준으로 1층의 외부노출된 상가 구조임.

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "동천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 노선근린상가 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 본건 건물 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물 내 지하1층 에이133호이며, 외벽은 대리석 및 인조석 타일 마감, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 페어글라스로 시공되었습니다.

이용상태: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 동천2지구 도시개발구역 에이-1블록 내 부정형의 토지로, 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트 및 단지 내 상가부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건이 속한 동천자이 아파트 단지 내부도로와 단지를 둘러싼 외부 공도가 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 기준 시점 현재 지적이 아직 정리되지 않은 상태입니다.

공부와의 차이: 등기부상으로는 지하1층으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 북동측 도로변 기준으로 1층에 해당하는 외부 노출 상가 구조로 이용되고 있습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 중요한 사항입니다.

기타 참고사항:

1. 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

2. 본건은 동천2지구 도시개발구역 내에 소재하는 구분건물로, 지적 정리 및 토지 소유권(대지권) 등기가 아직 완료되지 않은 상태입니다. 다만, 일반적인 거래 관행에 따라 향후 적정 소유권(대지권) 이전 및 정리가 이루어질 것을 전제로 토지의 적정 가치가 건물 부분과 함께 평가되었습니다.

1.3. 입지조건

"동천초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변이 아파트 단지, 단독주택, 노선근린상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 시설이 균형을 이루고 있습니다.

동천2지구 도시개발구역 내에 속해 있어 지역 개발 및 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

단지 내 상가로서, 단지 내 입주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 이점이 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자인 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다.

소유자는 이OO이며, 채무자도 이OO으로 동일합니다.

등기부상 현재 인수해야 할 권리(예: 유치권, 선순위 임차권 등)는 특별히 명시되지 않았습니다. 다만, 임의경매는 통상 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되는 절차를 따릅니다.

가장 중요한 권리관계 이슈는 "대지권미등기"입니다. 이는 구분건물이 소재하는 토지의 소유권(대지권)이 아직 등기부상으로 확정되지 않았음을 의미합니다. 그러나 본건의 경우, 감정평가 과정에서 토지 지분이 건물 가치와 함께 평가되었으며, 토지구획정리가 완료되면 적정 대지권이 이전될 것을 전제로 하고 있어, 낙찰자가 소유권을 취득하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 이로 인한 절차적 번거로움이나 추가 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.5. 상권분석

동천자이 아파트 단지 내외에 다양한 상가가 분포하고 있어, 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

인근에 동천초등학교가 있어, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 학원, 문구점, 분식점 등 특화된 상권 형성도 가능합니다.

신분당선 동천역과의 접근성도 좋은 편으로, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변의 다른 아파트 단지 및 주거 지역과의 연계를 통해 잠재 고객층을 확보할 수 있습니다.

현재까지 검색된 정보상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 생활정보

교육: 단지 인근에 동천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 이는 자녀가 있는 가구에 큰 장점입니다.

교통: 신분당선 동천역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 단지 내 도로 및 외부 공도와의 연계가 잘 되어 있어 양호합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

환경: 동천2지구 도시개발구역 내에 위치하여 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 토지의 소유권(대지권)이 아직 등기되지 않은 상태로, 이는 소유권 이전 과정에서 절차적 복잡성이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 다만, 감정평가 시 일체로 평가되었고 토지구획정리 완료 시 해결될 것으로 예상됩니다.

지적 미정리 상태: 토지구획정리가 완료되지 않아 지적상의 불확실성이 존재합니다. 이는 향후 토지 경계 확정 등과 관련하여 문제가 발생할 소지를 안고 있습니다.

임대관계 미상: 현재 상가 공실 여부 및 임대차 관계가 불확실합니다. 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있으며, 임대 수익을 기대한다면 정확한 임대 현황 파악이 중요합니다.

현황과의 차이: 공부상 지하1층이나 실제 1층처럼 사용되는 부분은, 향후 건축물대장 등 공부 정리 과정에서 이슈가 될 수 있습니다. 다만, 이에 대한 명확한 '주의사항'이 고지되어 있으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

상권 형성의 불확실성: 신축 단지 주변의 상권은 시간이 지남에 따라 점차 형성되지만, 해당 상가 자체의 경쟁력이나 업종 선택에 따라 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 근린생활시설로, 비교적 넓은 건물 면적(38.10㎡)과 준수한 감정가를 가지고 있습니다. 동천자이 아파트 단지 내 상가로서 단지 주민을 주요 고객으로 삼을 수 있으며, 초등학교 인근이라는 점도 긍정적입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 대지권 미등기 및 지적 미정리 상태는 투자 결정에 있어 신중함을 요구하는 부분입니다. 이러한 권리상의 불확실성에도 불구하고, 감정평가에서 토지 가치를 포함하여 일괄 평가된 점, 그리고 향후 정상화될 가능성을 감안할 때, 리스크를 충분히 인지하고 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 충분히 투자 가치가 있을 수 있습니다. 현황 1층으로 노출되는 상가라는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 동천자이 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 입주민이라는 고정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

탁월한 입지: 초등학교 인근이며, 신분당선 동천역 접근성도 좋다는 점은 지역 내에서의 경쟁력을 높입니다.

실사용 및 투자 겸용: 근린생활시설로서 직접 운영하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

저평가 가능성: 대지권 미등기, 지적 미정리 등의 이슈로 인해 경매 시장에서 다른 물건 대비 상대적으로 낮은 경쟁률을 보일 수 있어, 권리 분석을 확실히 한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

현황 1층 상가: 공부상 지하 1층이나 실제 1층처럼 외부 노출되는 구조는 상가로서의 가치를 높이는 요소입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계