나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94935 [1] 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 10층1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "화성금곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔 등이 밀집하는 중심 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 경부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제10층 제1012호로서,
(사용승인일 : 2008.10.31)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

오피스텔으로 이용 중임.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용(근린생활시설, 오피스텔 등) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 한상규)로부터 2026.05.18.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 수원지방법원 2024타경94935 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

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* 소재지: 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 10층1012호

* 건물명: 아시아프라자

* 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2008년 10월 31일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제10층 제1012호

1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

* 토지지분: 5.9489㎡

* 건물면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

* 건물지분: 34.335㎡

* 전용면적(최근매매정보): 35.455㎡ (약 10.73평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 1억 2,400만원

* 최근 거래가 (2026.04.11): 9,800만원 (유사 면적/층수 기준)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "화성금곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 업무시설, 오피스텔 등이 밀집하는 중심 상가지대로, 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

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* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 경부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 용이하여 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

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* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

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* 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2024.10.25.)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 임차인: 한상규

* 보증금: 110,250,000원

* 전입/확정일자: 2019년 09월 23일

* 권리분석 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 비고란에 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 한상규)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 임차인의 대항력은 소멸되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 기타 권리사항

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* 소유권이전, 주택임차권, 강제경매, 압류 등 다수의 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

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* 본건이 위치한 아시아프라자는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 동탄 신도시 중심 상가지대에 속해 있습니다.

* 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시세 분석

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* 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 조건(동일 건물, 유사 면적 및 층수)의 오피스텔이 2026년 4월 11일 9,800만원에 거래되었습니다.

* 현재 시세 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(1억 2,400만원) 대비 거래가는 약 9,800만원 수준으로 파악됩니다. 따라서 시장가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

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* 북동측 인근에 화성금곡초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

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* 주변 지역에 대한 확인 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 리스크

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* 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 시장 리스크

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* 최근 실거래가(9,800만원)와 감정가(1억 2,400만원) 간의 상당한 차이를 보입니다. 향후 부동산 시장 변동에 따라 가격 하락 또는 거래량 감소의 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

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* 2008년에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 향후 시설 유지보수 및 관리비 부담이 증가할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

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7.1. 입지 강점

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* 경기도 화성시 동탄 신도시 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

7.2. 교통망

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* 차량을 통한 경부고속도로 등 광역 교통망으로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

7.3. 가격 메리트

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* 감정가 대비 최근 실거래가 수준에서 입찰 시, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

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본건은 경기도 화성시 반송동의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이가 존재하므로, 시장 상황을 면밀히 분석하고 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들에 대한 대비도 중요합니다.

9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 (2026.04.11 기준): 9,800만원

* 감정가: 1억 2,400만원

현 시세 및 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 9,800만원에서 1억 1,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 접근 시에는 최근 실거래가 수준인 9,800만원에서 1억 500만원 범위, 공격적인 접근 시에는 1억원에서 1억 1,000만원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.