나이스옥션 법원경매 경주 2023타경794 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 OOOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2023.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 소재 "경주강동일반산업단지" 서측 인근에 위치하며 부근은 중, 소규모의 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 남측 하향경사지대에 서측으로 옹벽을 설치하여 계단식으로 정지되어 있으며 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)일반철골구조 칼라시트지붕 단층 건물로서,
층 고 : 처마고 기준 약 14미터,
주기둥 : 300 x 588mm,
벽 체 : 칼라시트잇기,
바 닥 : 칼라하드너 마감,
천 장 : 철골트러스 노출,
창호: 샷시창호 등 마감.


(나)일반철골구조 슬래브지붕 3층 건물로서,(사용승인일 : 2013.06.05일)
외 벽 : 알루미늄복합판넬, 사이딩판넬 등,
내 벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감,
바 닥 : 데코타일 등 마감,
천 장 : 텍스 등 마감,
창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

가) : 공장
나) : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재발신기 등이 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 소재하나, 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할때 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 경주지원 2023타경794 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 480-11

용도: 공장

감정가: 2,156,495,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5,519.00㎡ (약 1,669.5평)

건물면적: 2,100.23㎡ (약 635.3평)

건물 제시외면적: 39.50㎡ (약 11.9평)

비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 소재 "경주강동일반산업단지" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한(200)) 및 가축사육제한구역(일부제한(300))으로 지정되어 있습니다. 또한, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)으로 분류되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

2.4. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 산업단지 인근으로 주로 공장 및 관련 시설이 분포하고 있으며, 현재까지 확인된 정보에 따르면 인근에 혐오시설이 직접적으로 부각되는 내용은 확인되지 않았습니다. 그러나 산업 지역 특성상 환경적 요인을 지속적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(금 1,680,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(금 1,680,000,000원)입니다.

* 등기부상 다수의 근저당, 임의경매, 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,030,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,030,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 경부산업주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-10-28, 대항력 없음

* 권회진: 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2023-03-14, 대항력 없음

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2021-08-27, 대항력 있음

* 엄 : 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2019-06-11, 대항력 있음

* 이 : 보증금 0원, 차임 5,000,000원, 전입일자 2019-07-19, 대항력 있음

* 조 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-06-27, 확정일자 2019-10-02, 대항력 있음

* 주식회사세정테크: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-01-05, 대항력 없음

* 주식회사신우자원무역: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2019-10-24, 대항력 있음

* 사 신우자원무역주식회사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-05, 확정일자 2019-08-05, 대항력 있음

* 전영이앤에스: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 청일, 대항력 없음

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인은 존재하지 않습니다.

* 총 10명의 임차인이 있으며, 이 중 6명은 대항력 있는 임차인입니다.

* 대항력 있는 임차인 중 김 , 조 , 사 신우자원무역주식회사 외 3명(엄 , 이 , 주식회사신우자원무역)이 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도의 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 산업 입지 특성

본건은 경주강동일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 중소규모 공장 분포는 관련 업종의 연계 및 인프라 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 시장 잠재력

산업단지 내 또는 인근 지역의 공장 수요와 공급 동향을 파악하는 것이 중요합니다. 본건의 용도(공장)와 규모는 지역 내 특정 산업 분야의 수요에 부합할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 산업단지 인근에 위치하므로, 주거 편의시설보다는 업무 및 생산 활동에 초점을 맞춘 기반시설이 중요합니다. 인근 간선도로를 통해 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 확보되어 있습니다.

5.2. 지역 개발 계획

추후 지역 개발 계획이나 산업단지 확장 등은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 정보를 지속적으로 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인들의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 특히, 보증금액이 없거나 적더라도, 계약 관계 및 대항력 요건 충족 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 권리관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

6.2. 건물 노후 및 관리 상태

건물의 구체적인 노후도나 관리 상태에 대한 상세 정보는 제한적이므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하고 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

6.3. 법규 제한 사항

계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 각종 도시계획법규 및 개별법규의 적용을 받으므로, 향후 이용 및 개발 시 관련 규제를 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상북도 경주시 강동면 일대에 위치한 공장용 부동산으로, 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 공장으로 이용 중에 있어 관련 업종의 사업체에게 매력적일 수 있습니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 권리관계가 명확히 정리되지 않을 경우 명도에 어려움이 예상됩니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 권리분석 시 각별한 주의를 요구합니다.

8. 투자 포인트

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* 경주 강동일반산업단지 인근의 공장 부지로서 산업 관련 수요 충족 가능성이 있습니다.

* 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있는 기회입니다.

* 적극적인 권리분석과 명도 전략 수립을 통해 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가는 물건의 감정가, 시장 상황, 권리관계, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 소요 시간, 그리고 향후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로 이러한 사항을 입찰가 산정 시 반영해야 합니다. 감정가 2,156,495,200원을 기준으로 하되, 개별적인 시장 조사와 수익성 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.