나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8629 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도일동 788-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 ""제주중앙여자중학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중이며,
기호(3) 토지는 지목 및 현황'도로' 임.
기호(1,3) 일단의 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 자루형의 토지임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로(본건 기호3)에 접하며,
기호(3) 토지는 지목 및 현황'도로'이며 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

기호(3)
일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-18)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
[사용승인일: 1979.4.13.]

외벽 : 페인팅, 석재타일붙임 마감 등,
내벽 : 리모델링(인테리어) 공사중,
바닥 : 리모델링(인테리어) 공사중,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택(리모델링공사중)으로 이용중임.

설비내역

현재 리모델링 공사중으로 기본적인 위생, 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(3) 지층은 공부상 용도가 '주택'이나 현황 '창고' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8629 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 788-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 415,978,060원

* 토지면적: 225.90㎡ (약 68.34평)

* 토지지분: 188.89815㎡ (약 57.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 144.41㎡ (약 43.68평)

* 건물지분: 144.41㎡ (약 43.68평)

* 건물 제시외면적: 30.60㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OO

* 사용승인일: 1979년 4월 13일

* 건축물대장상 주요용도: 단독주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "제주중앙여자중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 토지 기호(1)은 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로(기호3)에 접하고 있으며, 토지 기호(3)은 지목 및 현황 '도로'로서 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (을1, 2021.04.28. 접수)

* 인수되는 권리:

* 소유권이전 (갑1, 1982.09.15. 접수)

* 공유자전원지분전부 이전 (갑3, 2021.04.28. 접수, 매매)

* 소유권이전청구권가등기 (갑6, 2024.01.12. 접수, 매매예약)

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 통상적으로 경매 절차를 통해 근저당권 및 그 이후 권리들은 소멸되나, 본건의 경우 가등기(갑6) 등 선순위 권리의 처리 여부는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소되는 권리 (예상):

* 근저당권 (을1, 2021.04.28. 접수, 농협은행주식회사)

* 임의경매개시결정 (갑7, 2025.08.20. 접수, 고태훈)

* 가압류 (갑8, 2025.08.26. 접수, 제주신용보증재단)

* 압류 (갑9, 2025.08.28. 접수, 제주세무서장)

* 가압류 (갑10, 2025.09.04. 접수, 전북은행)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임.

* 임대차 관계가 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 주변 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형이며, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 정보에 따르면 2026년 3월~5월 사이 50.9761㎡~84.6㎡ 면적의 주택이 1억 6,500만원에서 2억 2,000만원 사이에 거래되었습니다. 이는 일반 상업지역 내 단독주택의 토지 가치나 건물 자체의 가치와는 다른 기준으로 평가될 수 있습니다.

* 본건의 위치적 이점: 일반상업지역에 해당하며, 제주 시내 중심부 인근에 위치하여 상업 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 노선 상가지대에 위치하여 각종 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 제주중앙여자중학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 다른 지분 소유자와의 관계에서 협상, 분할, 명도 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 전혀 파악되지 않아, 인수 부담 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

* 건물 노후 및 리모델링: 1979년 건축된 건물로 노후화가 진행되었으며, 현재 리모델링 공사 중입니다. 공사 완료 여부, 추가 공사 비용, 하자 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부와의 현황 불일치: 건물 지층이 공부상 '주택'이나 현황 '창고'로 이용 중으로, 이는 추후 건축물대장 변경 또는 이용 제한의 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 30.60㎡가 매각에 포함되므로, 해당 부분의 현황 및 법적 사항을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구 등 다수의 도시계획상 제한이 존재하여 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 일반상업지역에 위치한 단독주택으로, 토지 자체의 잠재적 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

그러나, 지분 매각이라는 점, 임대차 관계가 전혀 파악되지 않는다는 점, 그리고 1979년 준공된 노후 건물이 현재 리모델링 중이라는 점은 상당한 리스크로 작용합니다.

투자자는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 인수 부담, 추가 공사 비용, 명도 문제 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다. 지분 소유자와의 원만한 협의가 가능하고, 임대차 문제가 해결된다면 토지 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 제주 시내 중심 상가지대, 일반상업지역 내 위치.

* 토지 가치: 넓은 대지 면적(225.90㎡)으로 개발 잠재력 보유.

* 경매 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 (단, 리스크 고려 필수).

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 임대 관계 미상, 건물 노후 및 리모델링 공사 중 등의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 위험을 감안할 때, 감정가(415,978,060원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

제공된 주변 시세 정보는 아파트형 주택 위주로 구성되어 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 전반의 부동산 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

본건의 리스크를 감안하여, 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 예상 입찰가를 330,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법률 자문, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.