나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51352 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1218호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하는 '도휘에드가9차오피스텔' 12층 1218호로서, 주위는 오피스텔, 근린상가 및 업무용빌딩 등으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

단지내 차량진출입이 가능하고, 차량통행 자유로운 도로변에 소재하므로 교통조건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 12층 1218호로서,
외벽 : 강화유리, 돌붙임, 몰탈페인트 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급위생설비 및 난방설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 동측, 남측으로 노폭 약 20미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남악리 2233 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>
남악리 2234 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김선영, 김미현)이 있음.
[임차인 김선영, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2022.8.6., 확정일자 2022.7.20.]
[임차인 김미현, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일자 2025.1.20., 확정일자 2025.11.17.]
보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51352 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1218호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 12층 1218호

이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

집합건물 연면적: 17,310.71㎡ (약 5,236.28평)

토지 면적: 1,499.2㎡ (약 453.52평)

토지 이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 택지개발지구

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 91,000,000원

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하며 '도휘에드가9차오피스텔' 12층 1218호입니다.

주위는 오피스텔, 근린상가 및 업무용 빌딩 등으로 형성되어 있어 주거 및 업무 환경은 양호한 편입니다.

토지는 장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 서측과 동측, 남측으로 노폭 약 20미터, 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 자유로운 도로변에 소재합니다. 교통 조건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 속하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2019-08-07)

* 주택임차권 (김선영, 90,000,000원, 인수) - 접수일자: 2024-10-17, 전입일자: 2024-2-8 (주: 이 전입일자는 물건명세서 상의 전입일자와 상이함), 확정일자: 2022-7-20

* 강제경매 (김선영, 41,870,832원, 말소) - 접수일자: 2025-08-19 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인으로 김선영과 김미현이 존재합니다.

* 임차인: 김선영

* 임대차보증금: 40,000,000원 (※주의: 등기부상 주택임차권은 90,000,000원으로 표기되어 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필요합니다. 본 보고서에서는 물건명세서 상의 40,000,000원을 기준으로 하되, 90,000,000원 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.)

* 전입일자: 2022.8.6. (※주의: 등기부상 전입일자는 2024-2-8로 상이함)

* 확정일자: 2022.7.20.

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024.10.17.

* 임차인: 김미현

* 임대차보증금: 40,000,000원

* 전입일자: 2025.1.20. (※주의: 이 날짜는 현 시점(2026년 7월) 대비 미래의 날짜로, 자료의 오류 가능성이 있습니다.)

* 확정일자: 2025.11.17. (※주의: 이 날짜 또한 현 시점 대비 미래의 날짜로, 자료의 오류 가능성이 있습니다.)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025.11.21.

3.3. 인수 대상 권리

물건명세서 및 주의사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김선영, 김미현)이 존재하며, 이들의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 상 김선영의 주택임차권(90,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위로 '인수'로 등기되어 있어, 보증금 90,000,000원 인수 가능성을 우선적으로 고려해야 할 심각한 리스크가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건축년도: 2019년

건물명: 도휘에드가9차오피스텔

층수: 지하 2층 ~ 지상 16층

세대수: 총 262호

건축 구조: 철근콘크리트구조

4.2. 지역 상권 특성

남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 개발된 계획도시로, 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 오피스텔, 상가, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 배후 주거 단지 또한 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.3. 최근 시세 분석

최근 3년간(2025년~2026년) 유사 오피스텔 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 1일: 8,800만원 (9층)

* 2026년 6월 9일: 9,500만원 (6층)

* 2025년 7월 25일: 7,500만원 (14층)

해당 물건은 전용면적 31.25㎡ (약 9.45평)이며, 최근 매매 사례 평균가는 약 8,600만원 수준입니다.

12층에 해당하는 본 물건의 현 시세는 감정가 9,100만원과 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린상가가 다수 분포하고 있어 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

전라남도청 인근 지역으로 관공서 및 금융기관 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육/의료 시설

남악신도시 내에는 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 대형 병원이나 종합병원은 인근 목포시 또는 광주광역시 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 문제입니다.

* 김선영 임차인의 보증금 액수(4000만원 vs 9000만원)에 대한 명확한 확인이 필요하며, 등기부상 9000만원 인수 가능성은 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 김미현 임차인의 전입 및 확정일자 날짜가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 대항력 확보 여부 또는 자료의 오류 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 만약 보증금 전액이 변제되지 않으면, 매수인은 해당 잔액을 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 김선영 임차인의 주택임차권(9000만원, 인수)은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 물건의 실질적인 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다.

6.3. 기타

등기부상 채권 총액은 90,000,000원으로 명시되어 있으나, 이는 임의의 금액일 수 있으며 실제 낙찰가에 따라 배당되는 금액은 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 계획된 신도시 내에 위치하여 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담이 매우 크며, 특히 임차인 김선영의 보증금 액수에 대한 명확한 불일치(물건명세서 4000만원 vs 등기부 9000만원)는 심각한 투자 리스크로 작용합니다. 또한 김미현 임차인의 미래 날짜로 된 권리관계는 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

매각으로 인해 발생하는 잔여 보증금 인수 금액이 감정가 및 시장가를 초과할 가능성이 높아, 투자로서의 매력도가 매우 낮거나 실질적으로는 마이너스 가치를 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력은 존재합니다.

* 비교적 최근 연식(2019년)의 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 편의시설 및 행정기관 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 산정합니다.

* 시장 시세: 약 91,000,000원 (감정가와 유사)

* 총 인수 예정 보증금 (물건명세서 기준): 40,000,000원(김선영) + 40,000,000원(김미현) = 80,000,000원

* 총 인수 예정 보증금 (등기부상 리스크 고려): 90,000,000원(김선영) + 40,000,000원(김미현) = 130,000,000원

이론적으로, 매수인의 실질적 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'입니다. 시장 시세가 91,000,000원임을 고려할 때, 130,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면 매수자는 법적으로 손해를 보게 되는 구조입니다.

따라서, 현실적인 입찰가 산정보다는 임차 보증금 총액을 감안한 위험 분석이 선행되어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 인수 보증금 리스크로 인해, 본 물건은 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다.

따라서, 보증금 인수액을 제외한 순수한 투자 가치는 매우 낮게 산정됩니다.

* 시장 시세(91,000,000원) - 인수 보증금(80,000,000원) = 11,000,000원 (김선영 4000만원 기준)

* 시장 시세(91,000,000원) - 인수 보증금(130,000,000원) = -39,000,000원 (김선영 9000만원 기준)

매우 신중한 접근이 필요하며, 낙찰 후 예상되는 총매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

본 분석에 따른 현실적인 최저 희망 입찰가는 10,000,000원 이하로 제안되나, 이는 인수 보증금 총액이 80,000,000원을 초과하지 않을 경우에 한정되며, 실제로는 이보다 낮은 금액으로 입찰을 고려하거나 유찰을 기다리는 것이 합리적일 수 있습니다.

(※ 본 입찰가는 보증금 인수 리스크를 최대한 반영한 보수적이며 이론적인 제안이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.