나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51360 [1] 전라남도 목포시 용당동 314-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 '용당주공아파트' 동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 주거나지, 아파트단지 드응로 이루어진 기존주택지대임.

교통상황

공히 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서 주거나지임.
일련번호(2) : 사다리형 평지로서 주거나지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(2) : 북측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호(2): 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부
제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51360 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 용당동 314-4

* 용도: 전 (현황 주거나지로 이용 중)

* 감정가: 19,520,000원

* 토지면적: 730.00㎡ (약 220.83평)

* 토지지분: 20.294㎡ (약 6.14평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지일부지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 지분매각, 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 목포시 용당동에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 아파트단지 등으로 이루어진 기존 주택지대임.

* '용당주공아파트' 동측 인근에 자리하고 있으며, 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 일련번호(2) 토지는 소로2류(폭 8m~10m) 구역과 저촉되는 점을 참고해야 함.

* 일련번호(1) 토지는 북동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 일련번호(2)는 북측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 본건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건임.

* 말소기준권리는 2024년 7월 29일 접수된 3번지 성혜지분강제경매(채권액 8,029,018원, 채권자: 신한카드주식회사)로 파악되며, 해당 권리는 말소될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 이는 지상권임.

* 채권자(상OOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 신청된 강제경매 사건임.

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 기존 주택지대 내에 위치하고 있어, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설들이 분포할 것으로 예상됨.

* 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보임.

* 대규모 상업시설보다는 주거 지역의 특성을 반영하는 소규모 점포들이 형성되어 있을 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

* 주위 환경은 단독주택, 주거지, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 지역의 형태를 띠고 있음.

* 인근에 학교가 있어 상대보호구역으로 지정된 점을 감안할 때, 교육 관련 시설 접근성은 확보될 것으로 보임.

* 검색 결과, 본 건 토지 주변에서 특별히 확인된 혐오 시설은 없으며, 전반적으로 주거 환경을 저해할 만한 요소는 파악되지 않았음. (단, 추가적인 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있음)

* 주변에 다양한 숙박 시설이 위치하고 있어, 지역 내 인프라는 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 건으로, 낙찰자는 토지의 일부 지분에 대한 소유권을 취득하게 되므로, 전체 토지에 대한 단독 소유가 아닌 기존 공유자들과의 공동 소유 관계가 형성됨.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성이 존재하며, 이는 낙찰받은 지분을 기존 공유자가 낙찰가로 매수할 수 있음을 의미함. (1회 행사 제한)

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있음. 이는 본건의 가치와 활용성을 크게 하락시킬 수 있는 중대한 리스크 요인임.

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요함.

* 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 목포시 용당동의 주거 지역 내 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

* 비교적 안정적인 주거 환경 속에 위치하고 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 무엇보다 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 건의 가치와 활용성에 심각한 제약을 초래할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고, 특히 지상권의 구체적인 내용 및 범위에 대한 철저한 조사와 법률 검토가 선행되지 않는다면 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 가능성 및 주택지로서의 잠재적 가치.

* 지분 매각으로 인해 전체 필지에 비해 상대적으로 낮은 초기 투자 금액으로 진입 가능성을 기대할 수 있음. (단, 위에 언급된 리스크를 충분히 고려해야 함)

1.8. 예상 입찰가

* 본건 토지 지분(20.294㎡)에 대한 감정가는 약 543,550원 수준으로 산정됩니다 (전체 감정가 19,520,000원 대비 비율 적용 시).

* 그러나 본건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권 등 중대한 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건처럼 접근하기 어렵습니다.

* 특히 지상권의 존재는 해당 토지의 활용 가치를 크게 제한하거나 불가능하게 만들 수 있습니다.

* 따라서, 정확한 예상 입찰가를 제시하기에는 정보가 제한적이며, 특히 지상권의 구체적인 내용과 범위에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 고려할 때, 본건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 투입 대비 기대 수익을 보수적으로 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.