나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51354 [1] 전라남도 목포시 석현동 532-2 현대아파트 101동 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 목포시 석현동 소재 ""목포인성학교"" 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건 중 제2층 제209호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 장판지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

미납 관리비 약1,800,000원 있음(25년 7월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51354 (1)

소재지: 전라남도 목포시 석현동 532-2 현대아파트 101동 2층209호

용도: 아파트

건물명: 현대아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

건물면적: 70.19㎡ (약 21.23평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOOOO (현대해상화재보험주식회사)

건축년도: 1993년 (사용승인일: 19930522)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 제2층

1.1. 입지조건

본건은 전남 목포시 석현동 소재 "목포인성학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 보통입니다.

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

* 소유권 변동:

* 노춘복 (1993-06-19)

* 나슬범 (2022-10-05, 매매)

* 말소기준권리: 현대해상화재보험주식회사 근저당 (2022-10-05, 48,000,000원)

* 기타 권리:

* 현대해상화재보험주식회사 임의경매 (2025-08-19, 39,214,880원) - 말소 예상

* 국민건강보험공단 압류 (2025-10-17) - 말소 예상

* 인수되는 권리: 해당 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 48,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 등재되어 있지 않으나, 실제 점유 관계는 현장 방문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린 상가 등이 혼재되어 있습니다.

상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변 시설에 대한 추가적인 외부 조사를 통해 상권 활성화 정도를 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 목포인성학교 (남측 인근)

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 석현현대아파트

* 사용승인일: 1993년 5월 22일

* 총 세대수: 252세대 (2개동)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 120대 (지하 9대, 지상 111대)

* 주거 편의시설: (추가 외부 검색 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 약 1,800,000원 (2025년 7월 기준) 발생. 미납 관리비 중 공용부분에 대한 미납금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 연락하여 인수 여부 및 정확한 금액을 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 1993년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 석현동에 위치한 아파트 경매 건으로, 지역 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적인 문제가 발생할 소지가 적다는 장점이 있습니다.

다만, 약 180만원의 미납 관리비 발생은 낙찰자 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 건물의 노후화에 대한 고려도 필요합니다.

입지 조건 및 최근 시세 데이터를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 목포시 석현동 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 복잡하지 않아 경매 초보 투자자도 상대적으로 접근하기 용이합니다.

* 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적정 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 65,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

* 2026년 5월 1일 (3층, 70.185㎡): 68,000,000원

* 2026년 5월 11일 (15층, 70.185㎡): 54,000,000원

* 2026년 3월 23일 (6층, 84.945㎡): 60,000,000원 (면적 상이)

* 시세 분석:

본 건은 전용면적 70.19㎡ (약 21.23평)입니다. 최근 실거래가 중 본 건과 면적이 유사한 3층 6,800만원 거래가 가장 최근 고가 사례이며, 15층 5,400만원 거래는 상대적으로 낮은 가격입니다. 본 건의 2층이라는 층수를 고려할 때, 3층 6,800만원보다는 낮게, 15층 5,400만원보다는 높게 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 6,500만원은 최근 시세 범위와 유사합니다. 분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 전용면적에 공용 면적이 포함된 상위 개념입니다.

* 예상 입찰가:

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 180만원의 미납 관리비 부담 가능성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 5,800만원에서 6,300만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (감정가 대비 약 89.2% ~ 96.9% 수준)

2. 주변 시설 및 혐오시설 정보

* 주변 시설:

본건이 소재한 석현동 현대아파트 인근에는 목포인성학교 외 다수의 주거시설과 근린 상가들이 밀집해 있습니다. 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설은 단지 주변에서 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사를 수행했으나, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 향후 주변 환경 변화 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.