나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51362 [1] 전라남도 무안군 해제면 양매리 920-4 이노하임201동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 해제면 양매리 소재 ""해제초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노변 점포, 단독주택 등으로 형성된 면소재지내 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층/지상11층 건물 중 제8층 제801호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도시계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2018-12-27)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해제중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51362 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 해제면 양매리 920-4, 이노하임 201동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 7,200만원

* 토지면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

* 토지 지분: 38.8421㎡ (약 11.75평)

* 건물면적 (전용면적): 59.91㎡ (약 18.12평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보 내에서 개별 호실의 정확한 분양면적 정보는 확인되지 않았습니다.

* 건물 지분: 59.9111㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: (없음)

* 특수물건정보: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 해제면 양매리 소재 "해제초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 노변 점포, 단독주택 등이 형성된 면 소재지 내 주택 및 상가 지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층부터 지상 11층까지 있으며, 본건은 그 중 제8층 제801호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인트 마감

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감

* 창호: 새시 창

* 토지 이용 및 형상

토지는 사다리형 평지로, '아파트 부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태

본건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 도시계획구역에 해당합니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(해제중학교 상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

2.1. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다.

* 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 갑5(주식회사국민행복기금 가압류) 및 갑6(농협은행 임의경매 개시결정)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서에 "지상권개요"란에 기재된 내용이 없으므로, 현재로서는 특별히 인수될 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

* 채무 총액

등기부상 채무 총액은 약 1억 6,083만 8천원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 곽

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입신고 및 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원입니다.

* 인수 보증금 합계

0원

3.1. 상권분석

* 주변 환경

본건은 무안군 해제면의 면소재지에 위치하며, 주변에 노변 점포와 단독주택이 혼재되어 있는 지역입니다. 상대적으로 조용하고 한적한 주거 및 상가 복합 지역으로 볼 수 있습니다.

* 편의시설

"해제초등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근이 용이합니다. 면 소재지 특성상 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상업 시설들이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 경매 진행 시에는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 가장 중요합니다.

4.1. 생활정보

* 교육

해제초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근이 양호합니다.

* 교통

차량 접근은 원활하며, 남측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.

* 생활 편의

면 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 근거리에 있을 것으로 예상되나, 대도시의 풍부한 인프라와는 차이가 있을 수 있습니다.

5.1. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차 진행이나 정보 확인에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 불확실성

해당 임차인은 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자가 없어 배당 요구 여부 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 비록 대항력은 없지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 지역적 한계

면 소재지에 위치하므로, 향후 매도 시 대도시권에 비해 매수자층이 제한적일 수 있으며, 이에 따른 시세 상승이나 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.1. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 해제면의 면 소재지에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 기본적인 주거 환경 및 교육 시설 접근성은 갖추고 있으나, 유동화 물건이라는 점과 면 소재지라는 지역적 특성을 고려해야 합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 8층으로, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

최근 유사한 거래 가격(1억 7,100만원)이 등기부상 확인되므로, 이를 참고하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7.1. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성

말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계상 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 낮은 인수 부담

대항력 있는 임차인이 없어, 낙찰 후 추가적으로 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 생활 편의 접근성

면 소재지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

8.1. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 7,200만원

* 직전 매매가 (참고): 1억 7,100만원 (2022년 8월 10일)

* 인수 보증금: 0원

최근 매매가를 감안할 때, 본건의 시세는 1억 7,100만원 내외로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 유동화 물건의 특성과 면 소재지라는 점, 그리고 현 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 또는 최근 매매가 수준에서 경합 여부를 판단하며, 보수적으로 접근한다면 1억 5,000만원 ~ 1억 6,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.