나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33589 [1] 광주광역시 광산구 흑석동 518 수완2단지중흥에스-클래스 203동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 ""새별초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 근린상가, 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 14층 아파트 내 8층 805호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : -
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에
관한법률>, 절대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33589 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 광주광역시 광산구 흑석동 518 수완2단지중흥에스-클래스 203동 8층805호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 58.61㎡ (약 17.74평)

토지지분: 58.614200000000004㎡ (약 17.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평) (전용면적)

건물지분: 84.9684㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*참고: 상기 건물면적 84.97㎡는 전용면적 기준이며, 일반적인 아파트의 공급면적(분양면적)은 별도로 관리되나 본 제공 정보에는 명시되지 않았습니다. 통상 84㎡ 전용면적의 경우 약 112~115㎡ 수준의 공급면적을 가집니다.

1.4. 감정가

감정가: 473,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 광주광역시 광산구 흑석동에 위치한 수완2단지중흥에스-클래스 아파트 내에 소재합니다. 주변으로는 새별초등학교가 북측 인근에 있으며, 근린상가 및 다른 아파트 단지들이 혼재하고 있어 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(완료) 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건은 집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 을15 근저당권(접수일자: 2020-04-23, 채권최고액: 72,000,000원)으로 확인됩니다.

을15 근저당권 이후의 권리인 을18 근저당권, 갑13 임의경매 개시 결정, 을18-2, 을18-3 채권질권 설정 등은 모두 '말소'로 기재되어 있어, 일반적으로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 갑13 임의경매(광주지방법원 2025타경33589)가 '말소'로 기재된 점은 통상적인 경매 절차와 상이하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다. 해당 권리 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인이 있더라도 보증금 전액이 변제되어 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

3.4. 등기부채권 총액

본 물건의 등기부채권 총액은 396,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변에 근린상가와 학교가 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 광산구 수완지구는 지역 내에서 비교적 발달된 상권을 형성하고 있으며, 본 물건은 이러한 생활권역 내에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북측 인근에 새별초등학교가 위치하여 자녀의 등하교에 편리함을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 등을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 불확실성

갑13 임의경매 개시 결정 등기사항이 '말소'로 표시된 점은 경매 진행 상황과 관련하여 추가적인 확인이 요구됩니다. 또한, '지상권개요'에 대한 상세 내용 부재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 흑석동에 위치한 본 아파트는 초등학교를 비롯한 교육시설과 근린상가가 인접하여 주거 편의성이 양호한 편입니다. 등기부 상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확하나, 임의경매 개시결정 등기의 말소 표기와 상세 내용이 누락된 지상권 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지

* 주요 권리 말소로 인한 권리관계 명확성 (추가 확인 필요 사항 존재)

* 초등학교 등 교육시설 근접성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 473,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 해당 물건의 현황, 주변 시세, 시장 상황, 낙찰 예상가 분석 등 종합적인 시장 조사를 통해 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 정보가 제공되지 않았으므로, 제시된 감정가와 자체적인 시장 분석을 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.