나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5313 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 3층7-304호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국농어촌공사 본사 동측 인근에 위치한 스마트 파크지식산업센터 제디동 제3층 제7-304호 외 2개호[일련번호 1-가), 일련번호 2-나), 3-다]로서 주위는 업무지대 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제3층 제7-304호[일련번호 1-가)] ~ 제7-306호[일련번호 3-다)]로서,
외벽 : 타일, 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 수성페인팅, 강화유리, 인테리어 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 공장(지식산업센터)임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 층내 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 단지 남측으로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 나), 다)는 내부통로를 통하여 일체로 이용중임.

물건 비고

- 일괄매각
- 공장(지식산업센터)임
- 목록 2. 3.은 내부통로를 통하여 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5313 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 3층7-304호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 585,000,000원

토지면적: 218.14㎡ (약 66.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 273.88㎡ (약 82.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 한국농어촌공사 본사 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 업무지대 및 상가지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 단지 북측으로는 왕복 8차선, 남측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 남측으로 출입이 가능합니다.

* 주변 시설: 나주 혁신도시 내에 위치하며, 계획된 도시 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 주변 지역에서 축사 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있어 계절에 따라 불편을 겪을 수 있습니다. 특정 지역에서는 쓰레기 방치로 인한 불편도 보고된 바 있습니다.

1.3. 건물 정보

* 건물명: 스마트파크 지식산업센터

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 중 제3층 일부(D동 3층 7-304호, E동 2-303호, D동 6-305호, D동 6-306호)에 해당합니다.

* 마감: 외벽은 타일, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 수성페인팅, 강화유리, 인테리어 마감 등입니다. 바닥은 타일 마감 등이며, 창호는 강화유리 및 새시창으로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 층내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.

* 특이사항: 목록 2, 3번 물건(D동 6-305호, D동 6-306호로 추정)은 내부 통로를 통해 일체로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2021-07-08, 420,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 등기사항 요약:

* 을1 근저당권 (하나은행, 2021-07-08, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 근저당권 (하나은행, 2022-08-29, 120,000,000원) - 말소

* 갑7 임의경매 (하나은행, 2025-08-11, 461,922,841원) - 말소

* 갑8 압류 (나주시, 2025-11-17) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜비에스산업개발

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사에이치에너지

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-07-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 보증금은 없으나 명도에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 초남그린연료전지발전(주)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-08-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사비에스디시스템

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-06-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사하립

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-07-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 보증금은 없으나 명도에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사비피시스템

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-06-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 보증금은 없으나 명도에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사아이제이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-06-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 보증금은 없으나 명도에 대한 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 본건이 소재한 나주시 빛가람동은 전라남도청이 이전해 온 혁신도시 지역으로, 한국농어촌공사 등 주요 공공기관이 밀집해 있어 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 스마트파크 지식산업센터는 이러한 업무 환경에 부합하는 시설로, 관련 산업 분야의 기업들에게 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 업무 및 상업지구의 특성상 은행, 식당, 상점 등 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 주거 시설보다는 업무용 시설이 많은 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사에이치에너지, 주식회사하립, 주식회사비피시스템, 주식회사아이제이 등 4명의 임차인이 대항력 있음으로 확인되었습니다. 이들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 권리를 주장할 수 있으므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 건물 이용 상태: 목록 2, 3번이 내부 통로로 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 개별 호실 분할이나 매각 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 지역 악취 문제: 나주 혁신도시 일부 지역에서 축사 악취 민원이 꾸준히 제기되고 있어, 계절에 따라 업무 및 거주 환경에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 쓰레기 관련 문제: 과거 일부 지역에서 생활 쓰레기 방치 문제가 지적된 사례가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 업무지구 내에 위치한 지식산업센터로, 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인들의 존재와 이들의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재된 부분은 명도 과정에서 상당한 주의를 요하는 요소입니다. 또한, 지역 내 축사 악취 문제와 같은 환경적 요인도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 일체로 이용 중인 여러 호실의 복합적인 구조는 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 중심 업무지구 내 지식산업센터라는 점은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 건물 전체의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 585,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 관련 예상 비용, 지역 환경적 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.