나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31607 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 전미동2가 98-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 전미동2가 소재 ""전주미산초등학교"" 북서측 근거
리에 위치하며, 주위환경으로 본건 토지 남동측 인근은 대체로 기존 농촌취락지대가 소재하
며, 인근에 일부 사무실, 창고, 체육시설도 소재하나 주위는 대체로 시가지주변 경지정리
된 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 토지 동측 인근에는 전주시 주요 간선도로인 전미로가 지나고 있으며, 본건 토지 북
측 인근에서 지나고있는 강구레길에는 전주시 마을버스가 운행되고 있으며, 이 전미로와 강
구레길로 진출입할 수 있는 도로가 본건 토지 동측으로 접함으로, 도로연계계통이나 구조
및 인근취락과의 거리 등으로 보아 전주시 주변 경지정리지대로서의 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 현황 ""물류창고와 사무실용 토지""로 이용
중입니다.

기호 5) 지형 대체로 사다리형 의 지세 평탄한 토지로서 ""기호 1)토지의 부속토지""로 이용
중입니다.

인접 도로상태

기호 1)토지는 동측으로 중소형차량 등의 출입이 가능한 포장도로와 접하며, 기호 5)토지
는 기호1)토지를 경유하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,5) 생산녹지지역(2019-09-05), 가축사육제한구역(2023-01-13)(한?육우,말,양,
사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위헙지구(2017-07
-14)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일부상에는 이동이 가능한 철제 천막지붕 형태의 간이구조물 4식과,
기호 2,3)건물에 부합된 차양 2식이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 5)토지의 공부상 지목은 ""답""이나 현황 ""기호 1)토지와 같이 일단의 대""로 이용 중
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타사항은 조사하지 못했습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,3) 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건물로
벽 체 : 판넬마감
바 닥 : 하이브리드 폴리싱마감 등
창 호 : 샷쉬창

기호 4) 일반철골구조 데크슬라브지붕 지상3층 건물로
외 벽 : 판넬마감
내 벽 : 판넬위 페인팅 마감 등
바 닥 : 폴리싱타일 깔기 등
창 호 : 샷쉬창

이용상태

기호 2) 냉동창고와 소매점 용도

기호 3) 일반창고와 소매점 용도

기호 4) 사무실 및 교육실

설비내역

기호 4)건물에는 위생설비와 승강기설비 및 소화설비와 중앙집중식 냉난방설비 등이 구비
되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호 2,3)건물에는 부합물 형태의 판넬지붕 차양 120㎡와 100㎡가 각각 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

물건 비고

1.일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구(별지 기계기구목록 참조) 및 제시외 건물(감정평가서 ㉠㉡) 각 매각 포함
2.목록1. 지상에 소재하는 이동이 용이한 천막 4식 매각 제외
3.목록5. 지목은 답이나 현황은 대지로 이용 중, 목록1. 토지를 경유하여 출입가능하며 용도상 불가분의 관계, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 매각기일 2주 전부터 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인 후 매수 신청)(별지 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31607 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 전미동2가 98-1

용도: 근린시설

감정가: 3,103,433,090원

토지 면적: 5,035.00㎡ (약 1,523평)

건물 면적: 1,289.63㎡ (약 390평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유아이제삼십칠차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 농지취득자격증명 제출 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 및 제시외 건물(차양 등) 매각 포함.

1.1. 입지조건

위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 전미동2가 소재, 전주미산초등학교 북서측 인근. 주위는 농촌취락지대, 사무실, 창고, 체육시설 등이 혼재하며 시가지 인근 경지정리된 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통: 동측으로 전주시 주요 간선도로인 전미로가 지나며, 북측 강구레길에는 마을버스가 운행되고 있습니다. 전미로 및 강구레길로의 진출입이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 토지 동측으로 중소형 차량의 통행이 가능한 포장도로에 접하며, 지목상 답이나 현황상 대지로 이용 중인 목록 5번 토지는 목록 1번 토지를 경유하여 출입합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 토지의 경우 2021년 9월 7일 접수된 광주은행 근저당권(을13)이며, 건물의 경우 2022년 5월 17일 접수된 광주은행 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 채권(근저당, 압류, 가압류 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권 금액은 4,167,203,484원입니다.

임차인 현황:

* 유한회사샘물주류

보증금: 20,000,000원

차임: 4,500,000원

전입/사업자 등록일: 2022년 5월 13일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 세부적인 권리관계 및 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전주미산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농촌취락지대와 시가지 인접 경지정리된 농경지대가 혼합된 지역입니다.

토지는 현재 물류창고 및 사무실 용도로 이용 중이며, 건물은 냉동창고, 소매점, 일반창고, 사무실, 교육실 등으로 복합적으로 활용 가능합니다.

근린생활시설 용도로서 다양한 상업 및 업무 활동이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변에 전주미산초등학교가 있어 기본적인 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

마을버스가 운행되는 강구레길 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변은 농경지와 일부 취락, 상업시설이 혼합된 지역으로, 전반적인 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 목록 5번 토지의 경우 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 매수 신청 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 경매 기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청 가능하므로 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

대항력 있는 임차인: 유한회사샘물주류는 대항력이 있어 법원 매각으로 권리가 소멸되지 않습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 검토가 필요하며, 명도 협상에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

제시외 건물: 이동이 용이한 천막 4식은 매각에서 제외됩니다. 건물에 부합된 차양(각 120㎡, 100㎡)은 매각에 포함됩니다.

이용 제한: 본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 자연재해위험지구에 해당합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 해당 지역 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 토지 이용 계획 및 주변 환경에 대한 최종 확인은 현장 답사를 통해 반드시 진행하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 덕진구에 위치한 근린시설 용도의 부동산으로, 물류창고, 사무실, 소매점 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 필요성과 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 관련 절차를 확인하고 임차인과의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

유동화 물건이라는 점 또한 거래 과정에서 고려할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

다양한 용도(물류, 소매, 사무, 교육)로 활용 가능한 복합 건물입니다.

시가지 인근 농경지대라는 점에서 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

리스크 요인을 충분히 고려하여 경쟁이 낮을 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인의 보증금(0원)을 제외한 순수 매입 비용을 기준으로 산정해야 합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 대항력 있는 임차인 관련 명도 비용, 추가적인 법률 자문 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

시장 조사를 통해 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 참고하여, 본 물건의 감정가 대비 적정 입찰가격을 책정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사 후 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.