나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31574 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 995-1 제이씨앤디 제이휴 타운하우스 2동 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 '중인보건진료소' 남서측 인근에 위치하는 구분건물「제이씨앤디 제이휴 타운하우스 2동 102호」로서, 주위는 연립·다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 중 1,2층(복층) 102호로서,
- 외 벽 : 노출콘크리트 및 몰탈위페인트 등 마감.
- 내 벽 : 몰탈 위 벽지 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

조사일 현재 '다세대주택' 1세대로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로, 조사일 현재 '다세대주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 4~5M 정도의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 자연취락지구(2015-08-28)(전주시고시 제2015-112(2015.8.28)전주도시관리계획(재정비)결정(변경) 및 지형도면승인고시), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2015-09-04)(중인)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 1,2층 복층 구조로서, 1·2층에 확장된 베란다가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31574 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 995-1 제이씨앤디 제이휴 타운하우스 2동 102호

* 용도: 연립주택

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 중 1, 2층 복층 구조

* 토지 면적: 301.50㎡ (약 91.2평)

* 건물 면적: 56.16㎡ (약 17.0평)

* 감정가: 316,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 '중인보건진료소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 4~5M 정도의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 자연재해위험개선지구로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 인접한 곳에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전주시의 주요 폐기물 처리 시설은 다른 지역에 위치하고 있으며, 해당 지역으로의 이전 계획은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존: 유한회사제이씨앤디 (2014-01-24)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (276,900,000원, 2014-01-24) - 말소기준권리

* 임의경매: 전주혁신신용협동조합 (183,840,814원, 2025-08-20) - 말소 예정

* 압류: 전주시 (2026-04-24) - 말소 예정

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위인 임의경매(갑2) 및 압류(갑3)는 매각으로 소멸됩니다. 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 현장 조사가 반드시 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석 (JSON 데이터 기반):

* 비슷한 시기(2015~2017년)에 준공된 주변 연립주택들의 최근 매매가(2026년 2월~3월)는 약 1억 3천만원에서 1억 6천 4백만원 수준입니다.

* 면적 대비 평균 매매가는 약 638만원/평 수준으로 분석됩니다.

* 시세 분석:

* 본건의 건물 면적은 약 17.0평입니다.

* 최근 거래 사례를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 1억 8백만원 ~ 1억 1천만원 내외로 추정됩니다.

* 이는 감정가 3억 1천 6백만원과 상당한 차이를 보이며, 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '중인보건진료소'가 인근에 위치하며, 주택지대로서 기본적인 생활 편의 시설 접근은 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 연립, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 격차: 감정가(3억 1천 6백만원)와 최근 유사 물건의 거래 시세(약 1억 1천만원 내외) 간의 현저한 차이는 본건의 실제 가치 평가에 대한 면밀한 재확인이 필요함을 의미합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 큰 변수가 될 수 있습니다.

* 미상인 임대 관계: 임차인 현황이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구 등은 향후 토지 이용이나 재건축 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 연립주택 경매 물건으로, 위치상 주거지대에 속하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 인수할 권리 관계는 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. 가장 중요한 점은 감정가(3억 1천 6백만원)와 최근 유사 물건의 거래 시세(약 1억 1천만원 내외) 간의 큰 차이입니다. 이는 입찰 시 신중한 접근을 요구하며, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 시세: 유사 거래 사례 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거지대 내 위치: 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 복층 구조: 1, 2층 복층 구조 및 확장된 베란다는 공간 활용도를 높일 수 있는 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,000,000원이나, 제공된 최근 거래 사례 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 유사 연립주택의 거래가는 1억 3천만원에서 1억 6천 4백만원 수준으로, 평당 약 638만원으로 형성되어 있습니다. 이를 본건 건물 면적(약 17.0평)에 적용 시, 예상 시세는 약 1억 8백만원 ~ 1억 1천만원 내외로 추정됩니다.

감정가와 시세 간 큰 격차를 고려할 때, 다음과 같은 입찰가 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 유사 거래 사례 시세인 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 고려: 첫 경매이므로 감정가를 기준으로, 시장 조사 결과에 따라 60% ~ 80% 수준인 약 1억 9천만원 ~ 2억 5천만원 사이에서 전략적으로 접근해 볼 수 있으나, 시세 대비 매우 높은 수준임을 인지해야 합니다.

따라서, 현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원 사이의 입찰가를 제안하며, 시장 상황 및 본건의 명도 가능성 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.