나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101793 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 258-29 정림주택 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 '부산서여자고등학교’ 북측 인근에 위치하는 정림
주택(현칭 '대신정림맨션') 5층 501호로서, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일 : 1983년 03월 09일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) 용도임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 노폭 2~3미터 내외의 골목
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-12), 고도지구(2025-08-13)(2025-08-13, 노면이하, 완화), 상대보호
구역(2023-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 가축사육제한구역, 도시관리계획
입안 중인 지역(고도지구 변경)임.

공부와의 차이

본건 기호(1)의 집합건축물대장상 용도는 ‘다세대주택’으로 기재되어 있으나, 본건 기호(1)이
속한 정림주택은 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상으로 현행 건축법을 기준으로 한 용도는
'아파트’에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 기호(1)이 속한 정림주택은 지반 고저 차이로 인하여 북동측 주차장에서 5층
은 현황 ‘1층’임.

물건 비고

- 본건 부동산의 집합건축물대장상의 용도는 '다세대주택'으로 기재되어 있으나 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상으로 현행 건축법을 기준으로 한 용도는 '아파트'에 해당됨.
- 본건 부동산이 속한 정림주택은 지반 고저 차이로 인하여 북동측 주차장에서 5층은 현황'1층'임
- 주택도시보증공사(양도전 임차인 이태원)로부터 2025. 9. 12.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101793 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 동대신동3가 258-29 정림주택 5층501호 (부산광역시 서구 망양로 142)

1.3. 용도

아파트 (집합건축물대장상 '다세대주택'으로 기재되어 있으나, 현행 건축법상 5개 층 이상 주택으로 사용되는 점을 고려할 때 '아파트'에 해당함)

1.4. 감정가

78,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 58.15㎡ (약 17.59평)

* 건물면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산 서구 동대신동2가 소재 '부산서여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로, 남동측으로는 노폭 2~3미터의 골목도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 고도지구 (2025-08-13, 노면 이하, 완화)

* 상대보호구역 (2023-07-18)

* 가축사육제한구역

* 도시관리계획 입안 중인 지역 (고도지구 변경)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국주택금융공사(70,000,000원)의 강제경매개시결정 등기 (2025.08.14.)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이태원

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025.09.12.자 확약서 제출됨 (임차보증금 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 등). 이에 따라 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김근식 (1995-03-21), 임이결 (2021-11-26)

* 주택임차권: 이태원 (2024-04-29 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-08-14 접수, 말소기준권리)

3.5. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 동대신동3가는 단독주택 및 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근으로 '미가도횟집', '광화냉면', '명현화로구이' 등 다양한 식당 및 '편의방'과 같은 만두 전문점 등이 소재하여 기본적인 식음료 상권을 형성하고 있습니다. 또한 '고더커피 동아대병원점', '텐퍼센트커피 동대신점' 등 카페와 '에그드랍' 등 간편식 판매점도 찾아볼 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 유흥 시설 등)에 대한 언급은 없습니다. 다만, 부산 지역 전반적으로 서부산권에 혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 뉴스가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 북측 인근에 부산서여자고등학교가 위치하고 있습니다. 또한, '동아대학교병원'이 인접하여 의료 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호

* 사용승인일: 1983년 03월 09일

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 특이한 층수 현황

본건이 속한 정림주택은 지반 고저 차이로 인해 북동측 주차장에서 볼 때 5층이 실제 '1층'으로 통용되고 있습니다. 이는 주소 체계와 실제 건물의 층수 인식이 다를 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 층수 현황

집합건축물대장상 용도는 '다세대주택'이나, 현행 건축법상 '아파트'에 해당하여 용도 표기 상의 차이가 있습니다. 또한, 지반 고저 차이로 인해 5층이 실제 1층처럼 인식되는 점은 향후 건물 이용 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 관련

선순위 임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 임차인이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 토지 이용 계획의 제한

본건 토지는 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 현재 고도지구 변경 관련 도시관리계획이 입안 중입니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 개축 등 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 동대신동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 1983년에 건축된 건물로 연식이 오래된 점은 감안해야 합니다. 권리 관계는 임차인과의 HUG 인수 조건 변경 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 집합건축물대장상 용도와 실제 현황 간의 차이, 그리고 지반 고저로 인한 5층이 1층으로 통용되는 특이사항은 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 토지이용계획상의 각종 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 명확한 권리관계: 임차인으로부터 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기받아 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 감소시킵니다.

* 지역 내 주거 밀집 지역: 동대신동은 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 78,000,000원의 감정가는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이고, 감정가가 78,000,000원임을 감안할 때, 일반적인 경매 시장 상황 및 물건의 특이사항(연식, 층수 현황 등)을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 62,400,000원에서 70,200,000원 사이로 제안합니다. 다만, 본 물건의 실제 현황 및 추가적인 정보에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.