나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101819 [1] 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 1,2,3,4층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 '하단역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '하단역' 및 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물(내) 제1,2,3,4층 제101호로서,
외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 타일 및 내부 인테리어 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

근린생활시설(목욕탕)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 천정형 냉방설비, 목욕탕 운영에 필요한 가스보일러, 온수급탕설비, 여과기, 발전기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체지반 평탄한 2필 일단 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(1999-01-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호 2 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 집합건축물대장상 위반건축물[위반건축물 발생 통보(건축과-11172, 2012.3.28)호에 의거 정리 : 근린생활시설(목욕탕) 4.59㎡ 불법대수선, 발생년도 2011년, 2011.7.8 1차 시정명령, 2011.12.20 2차 시정명령]로 등재되어 있으니, 경매진행 및 응찰시 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-집합건축물대장상 ‘위반건축물(불법대수선)’ 등재
-근린생활시설(목욕탕)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101819 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 529-14, 한울엠비시어스 1,2,3,4층 101호

용도: 근린상가 (현황: 목욕탕)

감정가: 1,930,000,000원

토지면적: 139.46㎡ (약 42.2평)

건물면적: 975.45㎡ (약 295.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물정보:

* 건물명: 한울엠비시어스

* 주소: 부산광역시 사하구 승학로3번길 25 (하단동 529-14)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 14층

* 건축일: 2004년 06월 16일

* 총 연면적 (JSON 기준): 3984.16㎡ (약 1205.5평) - 본 경매물건과는 별개로 건물 전체 면적입니다.

* 총 동수: 1개동

* 세대수 (JSON 기준): 26세대 (공동주택 및 근린생활시설 용도)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '하단역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 하단역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. (하단역 도보 약 4분 거리)

* 도로: 본건 건물은 북동측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 완경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄하며, 사다리형에 유사한 2필지로 구성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역(120m, 150m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 2020년 12월 18일자 부산은행 근저당권 (을13, 1,100,000,000원)으로, 이에 따른 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 2,168,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정순

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 등기부등본상 해당 임차인의 전세권 설정(을16)은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 하단역 일대는 최근 서부산권의 핵심 상권으로 부상하고 있습니다.

* 지역 개발: 하단역 일대는 '부산 최대 규모의 자율상권구역'으로 지정되었으며, 상권 활성화 사업을 통해 약 60억 원 규모의 투자가 이루어질 예정입니다. 이는 지역 내 유동인구를 늘리고 소비를 촉진하여 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

* 교통 요충지: 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 향후 도시철도 5호선, 부산형 급행철도(BuTX) 등이 개통 예정으로 '쿼드러플 역세권'이 될 전망입니다.

* 상권 특징: 대학가(동아대학교 인근), 업무시설, 주거시설, 대형 상업시설(아트몰링 등)이 복합적으로 분포하며, 젊은 층과 직장인, 지역 주민 등 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 복합 상권으로 발전하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 경매물건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 하단역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 하단역 인근의 상업 밀집 지역으로 다양한 상가, 식당, 병원 등을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 업무시설이 혼합된 지역으로 부산 도시철도 1호선 하단역 인근의 활성화된 상권입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물(불법대수선)'로 등재되어 있습니다. (근린생활시설(목욕탕) 4.59㎡, 발생년도 2011년) 이는 건축 관련 법규 위반으로, 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 등 법적 조치가 따를 수 있으며, 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 목욕탕 용도: 현재 목욕탕으로 이용 중인 건물로, 관련 영업을 지속할 경우 설비 유지보수 및 관련 법규 준수에 대한 검토가 필요합니다.

* 건물 외관 및 내부 상태: 해당 정보만으로는 정확한 파악이 어려우나, 위반건축물 등재 이력이 있는 만큼 전반적인 건물 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역 초역세권에 위치한 근린상가 건물로, 최근 지역 개발 및 교통망 확충 계획에 따라 상권 전망이 매우 밝은 지역에 속합니다. 현재 목욕탕으로 이용 중이며, 감정가는 19억 3천만 원입니다.

하지만 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장에 '위반건축물(불법대수선)'로 등재된 사항입니다. 이 부분은 법적 제재 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 반드시 사전에 시정 조치 방안 및 관련 비용을 면밀히 확인해야 합니다. 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 위반건축물 문제 해결 여부가 본건의 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 초역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 미래가치: 하단역 일대 상권 활성화 사업 및 교통망 확충 계획에 따라 미래가치가 높게 평가됩니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 문제를 해결하고 상업 시설로서의 가치를 재정립할 경우, 높은 임대 수익률 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 기존 상권: 주변 지역의 혼합 용도와 발달된 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 상권 수요가 뒷받침됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 위반건축물 등재라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 19억 3천만 원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 시정 비용 및 잠재적 손실을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 평가합니다.

일반적으로 위반건축물은 감정가에서 상당 부분 할인될 수 있으며, 복구 비용 및 추가 제재 가능성을 고려하여 감정가의 60~70% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시정 비용 산정 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토 후, 안전 마진을 확보한 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.