나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101819 [1] 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 1,2,3,4층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101819 [1] 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 1,2,3,4층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경101819
• 주소: 부산광역시 사하구 승학로3번길 25 한울엠비시어스, 1,2,3,4층101호
• 용도: 근린상가

부산서부지원 경매2계 2025타경101819 | 소재지: 부산광역시 사하구 승학로3번길 25 한울엠비시어스, 1,2,3,4층101호 | 감정가: 1,930,000,000원 | 최저가: 945,700,000원 | 용도: 근린상가

1. 부산서부지원 2025타경101819 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101819 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 1,2,3,4층 101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,930,000,000원

토지면적: 139.46㎡ (약 42.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 975.45㎡ (약 295.06평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 '하단역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리합니다.

인근에 부산도시철도 1호선 '하단역'과 다수의 버스 정류장이 소재하여 교통 요충지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

특히, 하단역 일대는 향후 도시철도 하단녹산선, 5호선(사상하단선), 부산형 급행철도(BuTX) 등이 지나가는 쿼드러플 역세권으로 발돋움할 예정으로, 미래가치가 기대되는 지역입니다.

건축물대장상 '위반건축물(불법대수선)'로 등재되어 있으나, 입지 자체는 교통 접근성이 우수하고 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

토지는 완경사지 내 자체 지반이 평탄한 사다리형에 유사한 모양으로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 '더OOOOOOOOOOOOOOOOO'이며, 근저당 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다.

권리관계는 명확히 확인해야 하나, 임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

집합건축물대장상 '위반건축물(불법대수선)'로 등재된 사항이 가장 큰 권리상의 제약이자 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이는 추후 건물에 대한 증축, 대수선, 용도변경 등의 건축 행위에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

감정평가서 요약에 '공부와의 차이: 없음'으로 기재되어 있으나, 위반건축물 등재는 반드시 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

하단역 일대는 과거부터 서부산의 주요 상권으로 기능해 왔으며, 최근 '자율상권구역'으로 지정되는 등 부산시의 적극적인 지원과 개발 계획으로 인해 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

부산 최대 규모의 자율상권구역으로 지정되었으며, 향후 교통망 확충과 함께 유동인구 증가 및 상권 활성화가 예상됩니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

본건의 경우 현재 근린생활시설(목욕탕)로 이용 중이며, 이는 지역 주민을 대상으로 한 서비스업으로서 안정적인 수요를 기반으로 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 부산도시철도 1호선 하단역에서 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 각종 편의시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 천정형 냉방 설비가 구비되어 있습니다.

목욕탕 운영에 필요한 가스 보일러, 온수 급탕 설비, 여과기, 발전기 등 특수 설비 또한 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장상 '위반건축물(불법대수선)'로 등재되어 있다는 점입니다.

이는 2012년 건축과-11172호에 의거하여 근린생활시설(목욕탕) 4.59㎡가 불법 대수선된 것으로, 2011년경 발생하여 시정명령이 있었음에도 불구하고 해소되지 않은 것으로 보입니다.

위반건축물 등재 시 향후 건물에 대한 건축 관련 행위(증축, 개축, 용도변경 등)에 제약이 따르며, 이행강제금 부과, 양도세 중과, 담보 대출 제한 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본건 매입 시 반드시 관련 법규에 따라 위반 사항을 시정하는 데 드는 비용 및 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

임대관계가 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 하단역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 근린생활시설입니다.

최근 하단 상권이 활성화되고 있으며, 교통망 확충 계획까지 더해져 미래가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다.

현재 목욕탕으로 운영 중이며, 관련 설비가 갖추어져 있어 즉시 영업이 가능할 수 있습니다.

하지만, '위반건축물(불법대수선)' 등재 사항은 중대한 리스크 요인이므로, 이를 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

매수인은 위반건축물 해소 방안 및 관련 비용을 철저히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 최적의 입지 조건

하단역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 교통망 확충으로 인한 가치 상승이 기대됩니다.

상업 및 주거시설이 밀집한 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.8. 2. 상권 활성화 잠재력

부산 최대 규모의 자율상권구역 지정 및 상권 활성화 사업 추진으로 인한 지역 상권의 부활 가능성이 높습니다.

1.8. 3. 현황 이용 상태

현재 근린생활시설(목욕탕)로 운영 중이므로, 인수 즉시 영업 재개가 가능하여 단기 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 4. 면적 대비 경쟁력 있는 감정가 (잠재적)

위반건축물 이슈를 제외하면, 건물 및 토지 면적 대비 감정가가 향후 시세 상승 여력을 고려할 때 경쟁력이 있을 수 있습니다. (단, 이는 시장 조사 및 면밀한 가치 평가 후 판단 필요)

1.9. 주변 시설 (혐오시설 관련)

해당 소재지(부산광역시 사하구 하단동 529-14) 및 하단역 주변에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본 물건은 상업 및 주거 지역에 위치하고 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계