나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101772 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 308동 20층 2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '몰운대초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며 부근은 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '다대포항역' 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건내(308동) 20층 2001호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 조성된 8필지 일단의 부정형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있으며, 단지내 가로망을 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 다대동 1624번지 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

(2) 다대동 1625번지 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

(3) 다대동 1627번지 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

(4) 다대동 1628번지 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

(5) 다대동 1629번지 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

(6) 다대동 1630번지 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

(7) 다대동 1634번지 : 제1종일반주거지역(2019-12-18), 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

(8) 다대동 1635번지 : 자연녹지지역(2019-12-18), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 주이한)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101772 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 308동 20층 2001호

1.3. 건물 기본 사항

용도: 아파트

건축년도: 2007년 11월 26일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 20층

전용면적: 106.064㎡ (약 32.08평)

분양면적: (제공된 정보 기준 전용면적 표기)

1.4. 매각 정보

감정가: 367,000,000원

토지면적: 67.66㎡ (약 20.47평)

토지 지분: 67.6645㎡ (약 20.47평)

건물면적: 106.06㎡ (약 32.08평)

건물 지분: 106.064㎡ (약 32.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 다대동에 소재하며, '몰운대초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 '다대포항역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로 20층 건물 중 20층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

완경사지에 조성된 8필지의 일단으로 부정형 토지이며, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망이 정비되어 외부 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

주요 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 도로, 비행안전구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 14일 접수된 주식회사랜드지동탄피에프브이의 가압류 (금 517,798,974원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (임차인: 주이환, 임대차보증금 300,000,000원, 전입일자 2022.06.22, 확정일자 2022.05.16)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(주 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 22일

확정일자: 2022년 05월 16일

대항력: 있음

비고: 주택도시보증공사(이하 HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 그러나 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, HUG의 확약 내용과 별개로 매수인은 보증금 잔액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. (권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 인수 가능성 조항을 최우선으로 고려해야 합니다.)

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액은 약 817,798,974원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 풍부하여 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 편의 시설

단지 내 상가 및 주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 교통 시설

버스정류장 및 지하철 1호선 다대포항역의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 몰운대초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 다대롯데캐슬몰운대

* 세대수: 3462세대

* 총 주차대수: 987대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 주이환 씨의 보증금 3억원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. HUG의 확약서가 제출되었으나, 최종적인 인수 여부 및 금액은 배당 결과와 법적 해석에 따라 달라질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

비행안전구역, 상대/절대 보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 향후 건물 증개축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. HUG 확약서의 해석

HUG의 확약서 내용은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 법적으로 최종적인 매수인의 인수 부담을 완전히 면제하는 조항으로 해석되지 않을 수 있습니다. 따라서 잔액 인수 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

6.4. 주변 시설

특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 다대동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 신축급 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원을 인수할 가능성이 있다는 점이 주요 리스크 요인입니다. HUG의 확약서가 제출되었지만, 이에 대한 면밀한 검토와 함께 잔액 인수 부담 여부를 최종적으로 확인하는 것이 필수적입니다. 감정가는 최근 시세 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있으며, 권리관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 단지 내 위치 및 양호한 주거 환경

* 비교적 최근 연식(2007년 준공)

* 지하철역 및 초등학교 인접

9. 예상 입찰가

최근(2026년 7월) 84.9748㎡ 면적의 거래가가 2억 8천만원에서 3억 1천 5백만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 106.064㎡로 면적이 약 1.25배 크므로, 이를 단순 비례하여 시세 상한을 추정하면 약 3억 9천 3백만원 (3.15억 * 1.25) 수준이 됩니다. 감정가는 3억 6천 7백만원입니다.

물건명세서상 임차인 보증금 3억원의 인수 가능성이 명시되어 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, HUG의 확약서 내용으로 미루어 볼 때, 매수인이 직접 인수하는 금액은 최소화될 가능성이 있습니다. 만약 임차 보증금 3억원을 직접 인수하지 않는다면, 본 건의 적정 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 결정될 수 있습니다.

보수적인 관점에서 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 3억 7천만원 ~ 3억 9천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다.

만약 임차 보증금 3억원을 전부 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 실질적인 총 부담액이 매우 높아지므로 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.