나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5741 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 3층302호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 ""중앙공원"" 남측 인근에 위치하는 서울프라자
제3층 제302호로서, 부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있으며,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건내 제3층 제302호로서
-외 벽: 화강석판넬 및 스톤코트 마감 등
-내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
-창 호: 강화유리 마감 등.

이용상태

노유자시설(정관스마트요양원)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 노유자시설 건부지로 이용증임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로 및 남동측으로 노폭 약20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

노유자시설(정관스마트요양원)로 이용중. 301호 및 302호를 일체로 이용중이나 건축물현황도, 전례 등을 참고하여 호별로 구분이 가능할 것으로 사료되며 경계복원시 각 호를 구분할 수 있는 통로가 있는 점 등을 종합고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "중앙공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로 및 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2017년 8월 11일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 현재 미상입니다.

주의사항: 임차인 정보가 미상이라도 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

소유권 보존 등기(2017-08-11) 이후 소유권 이전(2023-03-22)이 이루어졌습니다. 또한, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 930,400,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트단지와 근린생활시설, 점포 등이 혼재되어 있으며, 이는 노유자시설(요양원) 운영에 있어 기본적인 수요층 확보 및 편의시설 이용에 긍정적인 환경을 제공합니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(20~25m) 및 중로 2류(15~20m) 등 도로에 접해 있어 개발 및 이용에 유리한 조건입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

5.2. 기타시설

본건은 "중앙공원" 남측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용상태

본건은 현재 노유자시설(정관스마트요양원)로 이용 중입니다. 향후 용도 변경이나 업종 전환 시 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동 이용 (301호/302호)

건축물현황도상 301호와 302호가 일체로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 비록 호별 구분이 가능할 것으로 사료되나, 실제 이용 현황 및 경계 복원 시의 분할 가능성 등에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

현재 임차인의 보증금 및 차임 등 금전적 정보가 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생의 가능성을 내포하므로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍 소재 서울프라자 3층 302호로, 노유자시설(요양원)로 활용 중에 있습니다. 일반상업지역에 위치하며 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 301호와 302호가 일체로 이용되고 있고 임차인 정보가 미상이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 노유자시설(요양원) 수요: 정관읍의 고령화 추세와 함께 요양 시설에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 이용객 및 물류 이동에 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관리 및 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 일반적인 경매 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 751,000,000원

* 인근 유사 부동산 시세

* 건물의 수익률 분석 (예상 임대료, 관리비, 공실률 등)

* 명도 비용 및 소요 시간 예상

* 건물 이용 상태 및 잠재적 리스크 요인 분석

현황 이용 용도, 301호/302호 일체 이용, 임차인 정보 미상 등의 변수를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 대략 600,800,000원 ~ 675,900,000원 선입니다.

주의: 상기 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 철저한 현장 조사, 시세 분석, 수익률 계산 등 개별적인 심층 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.