나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5722 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하는 정관중학교 남동측 인근에 위치하는 서진프라자1동 3층 301호 외 3개호로서 주위는 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 301호 외 3개호로서
외벽: 복합판넬 및 치장석 마감
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(4) 공히 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5722 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층301호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 162,000,000원

토지면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

토지지분: 10.961082137110397㎡ (약 3.32평)

건물면적: 53.46㎡ (약 16.17평)

건물지분: 53.46㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8, 서진프라자 1동 3층 301호에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 정관중학교 남동측 인근에 자리하며, 상업업무용 시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 상태는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 약 40미터, 북서측으로 약 15미터, 남서측으로 약 20미터(보행자전용도로)의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 5월 31일에 접수된 부산은행의 근저당권 (을3)입니다.

소유권보존 등기(갑1) 및 이에 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

또한, 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리, 즉 장동수 근저당권 (을4), 기장군 압류 (갑7), 울주군 압류 (갑10), 기장군 압류 (갑11), 그리고 본 경매개시결정등기 (을8)는 모두 매각으로 인하여 소멸됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 미상인 점은 중요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금이나 기타 조건을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 정관읍 매학리 일대는 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 분포된 지역입니다.

서진프라자는 근린생활시설 및 상업업무용 시설로 구성되어 있어, 해당 상가 역시 다양한 업종의 소규모 점포, 서비스업, 사무실 등으로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

주변 아파트 단지 및 상업 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 정관중학교가 인근에 있어 유동인구 발생 가능성도 있습니다.

건축물대장상 본건의 주용도는 제1종근린생활시설로, 통상적으로 소매점, 음식점, 학원, 병원, 이·미용업 등 다양한 업종의 입점이 가능한 용도입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 정관중학교가 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통망으로는 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

(지도 검색 결과, 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주로 주거 단지와 상업 시설, 학교 등이 분포하고 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 최우선 과제입니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 절차 외 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 비소멸 권리(지상권): 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부와 그 내용이 물건의 가치 및 활용에 미칠 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공실 현황: 기준시점 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍의 상업지역 내에 위치한 서진프라자 1동 3층 301호 근린상가입니다.

상대적으로 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 제1종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

다만, 임대차 관계 미상, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 비소멸 권리인 지상권의 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 현장 방문 및 권리 분석, 임대차 현황 조사를 통해 리스크 요인을 최대한 파악하고 투자 결정을 내리시는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정관신도시 내 상업지구에 위치하여 배후 수요가 안정적인 편입니다.

* 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 사업체 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 현재 공실 상태로, 인수 후 즉시 사업을 개시하거나 임대 맞추는 데 유리할 수 있습니다.

* 향후 정관신도시의 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 162,000,000원입니다.

건물 총 채무액이 약 30.94억 원에 달하나, 이는 본 물건만으로 소멸되는 권리 관계를 파악하는 데에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다.

본건의 잠재적 리스크(미확인 임대차, 비소멸 권리 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 입찰가 검토 범위로 제시합니다.

* 예상 검토 범위: 약 129,600,000원 ~ 145,800,000원

* 본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 결정하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.