나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5715 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 97-2 단독주택 경매

부산광역시 기장군 일광읍 문오성길 627-3 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경5715(부산동부지원 경매3계). 감정가 402,079,000원, 최저가 281,455,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 5715 [1]
소재지	부산광역시 기장군 일광읍 문중리 97-2
도로명주소	부산광역시 기장군 일광읍 문오성길 627-3
용도	토지
매각기일	2026.08.10
관할법원	부산동부지원 경매3계 (051-780-1423(구내:1423))
이용제한	제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제1종일반주거지역

면적

토지면적	198㎡ (59.90평)
건물면적	21.16㎡ (6.40평)

금액

감정가	402,079,000원
최저가	281,455,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	28,145,500원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.06	402,079,000원	유찰
2차	2026.08.10	281,455,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 소재 ‘문중방파제’ 남서측 인근에 위치하는
부동산(토지및 건물, 서향)으로서 주위는 단독주택, 소규모 점포, 농경지, 항구 등으로 형성
되어 있으며 주위환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은
보통입니다.
형태 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄하게 조성한 자루형의 토지로서 단독주택 건부지<현재는 공가>로 이용중입니다.
인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 8미터 이내의 포장도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 5미터의 포장도로
와 연결되어 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역입니다.
제시목록 외의 물건: 소유자 미상의 제시외건물<ㄱ,ㄴ> 이 소재하여 토지에 영향을 미치는 바, 이를 감안한 토지
가격은 앞면 토지건물감정명세표에 부기하였으니 참고하시기 바랍니다. 현재는 공가임.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 건물감정요항표를 참조하시기 바랍니다.

2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호2, 목조 와가지붕 단층 건물으로서(사용승인일 : 1957년)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 외,
내벽 : 벽지마감 및 몰탈위 페인팅, 창호 : 샷시창이며,
내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 내부조사를 하지 못하였습니다.
이용상태: 기호2: 단독주택으로 이용중아나, 현재는 ""공가"" 입니다.
설비내역: 기호2: 급·배수설비 및 위생설비 등이 되어있으나, 장기간 공가로 인하여 제반설비 작동
여부는 재확인하시기 바랍니다.
부합물 및 종물: 없습니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 조사하지 못하였
으니 응찰시 임대내역 및 내부마감재 등을 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(주택 보록조스레이트지붕단층 33.5㎡ 및 창고등 보록조스레이트지붕단층 12㎡)은 매각제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 목록1의 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 공가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5715 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 97-2

용도: 단독주택

감정가: 402,079,000원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (등기부 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부상 확인)

건축물 사용승인일: 1957년 (목조 와가지붕 단층)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 일광읍 소재 '문중방파제' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 단독주택, 소규모 점포, 농경지, 항구 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 8미터 이내의 포장도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 5미터의 포장도로와 연결되어 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기사항: 본건 토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매 개시결정 등기 내역이 있습니다.

* 말소기준권리: 2022년 05월 31일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (600,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 세부 내용은 불분명합니다.

* 경매 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (임의경매 개시결정).

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

* 주요 등기 내역:

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2022.05.31, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (2025.02.18, 600,000,000원)

* 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (2025.08.18, 572,322,942원)

* 토지 제시외 건물: 주택(33.5㎡) 및 창고(12㎡)는 매각에서 제외됩니다. 이 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 일광읍 문중리 일대는 단독주택, 소규모 점포, 농경지, 항구 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 상업 활동이 활발하지는 않은 것으로 보입니다. 다만, 일광 신도시 개발과 함께 지역 내 상권의 변화 가능성은 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 문중방파제 인근에 위치하며, 주변 환경은 보통 수준입니다. 일광해수욕장, 일광역 등과 비교적 인접한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물(주택 33.5㎡, 창고 12㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 소유권 행사 및 건물 철거 시 법적 분쟁 가능성을 내포하며, 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 감정평가서상 토지 가격이 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격이라고 명시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 건물들로 인한 제약이 예상됩니다.

* 건물 노후화: 건물의 사용승인일이 1957년으로 매우 노후화되어 있어, 건물 자체의 활용 가치는 낮을 것으로 판단됩니다. 내부 조사도 제한적으로 이루어졌습니다.

* 공가 상태: 현재 건물이 공가 상태로, 장기간 방치될 경우 추가적인 훼손이나 안전 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 개발: 한국유리 부지 개발(대단지 아파트, 호텔 등)과 일광 신도시 개발이 진행되고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성 및 시너지 효과는 불확실합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 198㎡의 토지와 21.16㎡의 매우 협소한 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 402,079,000원으로 책정되었으나, 1957년식 노후 건물과 더불어 매각 제외된 제시외 건물(주택 33.5㎡, 창고 12㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성은 토지의 활용 가치를 크게 저해할 수 있으며, 법적 분쟁 발생 가능성도 내포하고 있습니다. 현재 공가 상태이며 건물 노후화도 심각하여, 실질적인 건축물로서의 가치는 미미할 것으로 보입니다. 따라서 본 물건은 토지 자체의 가치와 법정지상권 관련 리스크를 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 198㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 제1종일반주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다 (단, 법정지상권 등 제약 사항 해소 시).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 402,079,000원을 기준으로 하되, 법정지상권 성립 여부 불확실성, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 토지 이용 제약, 건물 노후화 및 공가 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 유사 토지 시세: 최근 일광읍 문중리 및 인근 지역의 토지 매매 사례를 살펴보면, 평당 450만원에서 1,346만원 수준의 거래가 있었습니다. 또한, 1종 일반주거지역의 학리 토지가 평당 950만원에 거래된 사례도 있습니다. 본 물건의 토지 면적 198㎡ (약 60평)을 고려할 때, 순수 토지 가치만으로 산정 시 약 2억 7천만원 (60평 * 450만원) ~ 8억 7백만원 (60평 * 1,346만원) 범위 내에서 형성될 수 있습니다.

* 법정지상권 영향: 매각 제외된 제시외 건물에 법정지상권이 성립될 경우, 해당 토지 부분의 가치는 크게 하락하거나 사실상 사용이 제한될 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 토지의 경우, 감정가 대비 30~50% 이상 하락한 가격으로 평가되기도 합니다.

* 건물 가치: 1957년식 건물로, 건물 자체의 가치는 거의 없다고 보아야 합니다.

* 제시외 건물 영향: 최저매각가격이 제시외 건물 소재로 인해 제한받고 있다는 점을 고려할 때, 감정가 자체도 이러한 제약을 반영한 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 매력도는 법정지상권 관련 리스크가 가장 큰 변수입니다. 해당 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 하며, 실제 입찰가는 토지의 순수 가치와 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 평가액 하에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 현재로서는 법정지상권 등 불확실한 요소를 감안하여 감정가의 50~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 타당해 보입니다. (약 2억원 ~ 2억 8천만원 범위). 다만, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 성립 여부를 명확히 확인한 후, 입찰가를 재산정하는 것이 필수적입니다.1.물건 기본정보