나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5716 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1787 해운대 에스케이뷰 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도2호선 ""중동역"" 동남측 인근에 위치하는 ""해운대 에스케이뷰"" 제101동 제3층 제303호로서 주위는, 아파트단지, 상가, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 정류장 등이 소재하여 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 29층 건물(101동) 내 3층 303호로서(통칭 54평형임),
* 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감.
* 내벽 : 벽지 타일 등.
* 창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러, 자동보안현관기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5716 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1787 해운대 에스케이뷰 101동 3층303호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 870,000,000원

토지 면적: 63.57㎡ (약 19.23평)

토지 지분: 63.5696㎡ (약 19.23평)

건물 면적: 138.69㎡ (약 41.95평, 통칭 54평형)

건물 지분: 138.6909㎡ (약 41.95평)

1.3. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도2호선 "중동역" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 정류장 등이 소재하여 교통사정은 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 (등기부 현황)

최선순위 권리는 2011-05-25 접수된 소유권보존등기이며, 이후 소유권 이전, 임차권, 가압류, 강제경매 등기 등이 순차로 기재되어 있음.

등기부채권 총액은 764,805,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 이정화 임차인이 있으며, 보증금 400,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-25, 확정일자 2018-06-25임.

이정화 임차인은 대항력이 있으며, 선순위 임차권(을6, 2026-01-12 등기)을 보유하고 있어 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

임차인의 배당신고일자는 2025-08-26이며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

임차인 이름은 이정화 이므로, 이 로 표기함.

임차인 보증금은 400,000,000원이지만, 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2021-11-04 접수된 수원지방법원 2021카단63317의 가압류(채권자: 이재범, 금액: 226,500,000원)임.

이 가압류 등기를 포함한 을구 6번 임차권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건 주변은 아파트 단지와 더불어 상가, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리함.

가까운 도시철도 2호선 중동역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역임.

4.2. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 해운대SK뷰

주소: 부산광역시 해운대구 중동 1787

준공일: 2011년 1월 19일

총 세대수: 183세대

총 동수: 2개 동

주차 가능 대수: 총 241대 (지하 자동 주차 230대, 옥외 11대)

최고층/최저층: 29층 / 2층

편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

전기차 충전기: 지하 24기

5.2. 주변 편의시설

인근에 도시철도 2호선 중동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본건은 주택재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따른 변동 사항 및 사업 진행 경과를 주시할 필요가 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

보증금 4억원에 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 임차인의 보증금이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동에 위치한 아파트로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

단, 4억원 상당의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있으며, 재개발 구역이라는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소임.

해당 물건은 권리 분석상 임차인 인수 금액이 크므로, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

해운대구 중동역 인근 역세권 아파트로서 향후 시세 상승 잠재력 보유.

재개발 구역으로 사업 진행 시 추가적인 가치 상승 기대 가능.

최근 실거래가 및 임대차 정보를 바탕으로 시세 파악 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 870,000,000원이지만, 4억 원 상당의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재함.

최근 동일 아파트의 약 85㎡(약 25.7평) 면적 거래가가 580,000,000원 ~ 640,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건의 약 42평형(138.69㎡) 면적의 적정 시세는 800,000,000원 ~ 960,000,000원 수준으로 추정할 수 있음.

인수해야 할 보증금 4억 원을 제외한 매수인의 법원 납입 가능 금액은 약 400,000,000원 ~ 560,000,000원이 됨.

재개발 구역이라는 점과 임차인 인수 조건의 복잡성을 고려하여, 보수적으로 법원 납입 희망가를 580,000,000원으로 제시함.

따라서 예상 입찰가는 580,000,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.