나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경710 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2 파밀리에펄시티 22층2206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '좌1동행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있는 파밀리에펄시티 22층 2206호로서 부근은 업무시설, 공동주택, 판매시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '장산역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건내 22층 2206호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로 현황 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 인접 공원부지를 경유하여 노폭 약 35m내외의 해운대로에 접하고 있으며, 북서측으로 노폭 15m내외의 중로변에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중심상업용지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경710 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행 추정)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2 파밀리에펄시티 22층 2206호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 27.9㎡ (전용면적)

* 감정가: 87,000,000원

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 22층에 위치함.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 기계식 주차, 지역난방 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로 현황 '업무시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '좌1동행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 업무시설, 공동주택, 판매시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '장산역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2024-06-12)(기준 높이 120m, 최고 높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중심상업용지임.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-09

* 확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없음.

* 등기부 요약:

* 최초 채권 최고액: 66,000,000원 (우리은행 근저당권, 말소 기준 권리)

* 임의경매 개시 결정 채권자: 우리은행 (말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 66,000,000원

* 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 인근에 업무시설, 공동주택, 판매시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음. 장산역 주변의 상업 지구에 속하여 상업 활동이 활발한 지역임.

* 상권 특징: 중심상업지역으로 지정되어 있어 유동인구가 많고 상업적 가치가 높음. 장산역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침. 오피스텔의 주 이용층은 1~2인 가구 및 소규모 사업체일 것으로 예상되며, 주변 상업시설과의 시너지를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 대중교통으로 도시철도 2호선 장산역 도보 거리이며, 다수의 버스 노선 이용 가능. 주변에 백화점, 마트, 편의시설 등 쇼핑 시설이 잘 갖추어져 있음. 행정복지센터, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 풍부함.

* 주거 환경: 주변이 업무시설과 공동주택이 혼합된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함. 준공된 지 약 10년이 지나 시설 노후화는 크지 않을 것으로 예상되며, 도시철도 2호선 장산역과의 접근성이 매우 우수하여 출퇴근 및 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 법적 리스크: 본건의 경우, 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 특이사항은 없음. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 이용 시 주거용으로 사용될 수 있으며, 관련 규제 확인 필요.

* 시장 리스크: 감정가(87,000,000원)와 최근 유사 면적 오피스텔 매매가(약 50,000,000원 ~ 55,000,000원) 간에 시세 차이가 존재함. 이는 감정가액이 현재 시장 가치를 반영하지 못했거나, 향후 시세 변동 가능성을 시사할 수 있음. 부동산 시장 변동성에 따라 향후 매각가치가 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 좌동의 중심상업지역에 위치한 파밀리에펄시티 오피스텔로, 도시철도 2호선 장산역 역세권에 있어 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 물건임. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 통상 오피스텔은 주거 및 업무 목적으로 활용 가능함. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 차이가 존재하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 2호선 장산역 도보 1분 거리로 뛰어난 접근성.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 행정기관 등이 밀집.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적음.

* 중심상업지역: 높은 상업적 가치와 잠재적 개발 가능성.

* 쾌적한 주거/업무 환경: 주변 환경 양호.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 24.90㎡, 7층, 2026년 3월 거래가: 50,000,000원

* 24.93㎡, 22층, 2026년 6월 거래가: 55,000,000원

* 46.315㎡, 8층, 2026년 6월 거래가: 141,000,000원

* 본건 물건 정보: 27.90㎡ (약 8.44평), 22층.

* 유사 면적(24.93㎡) 및 동일 층수(22층)의 최근 매매가가 55,000,000원이었습니다. 본건은 이보다 면적이 약간 크므로(27.90㎡ vs 24.93㎡), 이를 고려하여 시세 반영.

* 감정가 87,000,000원과 최근 실거래가 55,000,000원의 괴리가 크므로, 실거래가 기준 보수적으로 접근.

* 본건은 27.90㎡로 24.93㎡보다 약 1.12배 크므로, 55,000,000원의 1.12배는 약 61,600,000원으로 산정.

* 보수적인 투자 관점에서, 최근 실거래가 대비 약간의 여유를 두고 입찰가를 산정.

* 예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 63,000,000원

* 최적 입찰가 (제시): 60,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 69% 수준이며, 재매각을 피하고 수익성을 확보하기 위한 가격임.

* 권리 인수 금액 없음.

* 낙찰 후 명도 및 부동산 관련 제반 비용은 별도 고려 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.