나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22543 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 79-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 한진중공업 조선소 남측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 밀집지대로서 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지대의 토지로서 단독주택 건부지 입니다.

인접 도로상태

남동측으로 약3~4미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공부상 블럭조 스라브 지붕 주택(사용승인일 1983.03.09)이나 현황은 블럭조 스레트 지붕 주택입니다.

이용상태

단독주택(현재공실임)

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

블럭조 스레트 지붕의 간이창고가 소재하여 이는 부합물로서 별도로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

공부상 '블럭조 스라브 지붕'이나 현황은 '블럭조 스레트 지붕' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다,
기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 '블럭조 스라브 지붕'이나 현황은 '블럭조 스레트 지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22543 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 79-1

건물용도: 단독주택

감정가: 231,182,500원

토지면적: 80.00㎡ (약 24.2평)

토지지분: 80㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.90㎡ (약 12.9평)

건물지분: 42.9㎡

건물 제시외면적: 2.70㎡ (약 0.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 취OO (취이엔)

건물 사용승인일: 1983년 3월 9일

최초 등기 접수일: 1983년 1월 5일 (토지)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 청학동 한진중공업 조선소 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 밀집지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 약 3~4미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(영도중앙유치원)입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2023년 9월 14일 접수, 채권자: 중국인, 채권금액: 220,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 280,000,000원 (토지 및 건물 동일)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건이 위치한 부산광역시 영도구 봉래동5가는 단독주택이 밀집한 주거지역입니다.

* 생활 편의시설: 주변에 편의점, 소규모 상점, 마트 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 및 영도구 내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 한진중공업 조선소가 인근에 위치해 있으며, 전반적으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 영도중앙유치원이 인근에 있으며, 봉학초등학교, 남도여자중학교 등 교육 시설 접근이 가능합니다.

* 편의 시설: 탑마트 영도봉래점, 홈플러스 영도점 등 마트가 차량 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 영도관광안내센터가 봉래동1가에 위치하여 지역 정보 접근성이 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 내용 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 건물의 사용승인일이 1983년으로, 약 40년 이상 경과되어 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부상/현황 차이: 공부상 지붕은 '블럭조 스라브 지붕'이나 현황은 '블럭조 스레트 지붕'으로, 등기부와 현황의 차이가 있습니다. 이는 추후 재산권 행사 시 참고가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 주거 용도로 적합하나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 인근 조선소: 한진중공업 조선소 인근이라는 점은 소음이나 환경적인 측면에서 민감한 수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택으로, 비교적 오래된 주택이지만 일괄매각 대상으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 입지 조건은 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확하며, 임차인 관련 부담도 없습니다. 다만, 건물의 노후화와 공부상 지붕 재질 차이, 인근 조선소의 존재는 향후 활용 및 가치 상승에 있어 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 향후 개발 또는 활용 계획 수립에 용이합니다.

* 주거지로서의 안정성: 단독주택 밀집 지역으로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후 주택의 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 감정가(231,182,500원) 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,182,500원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가 정보는 본건과 주택 유형, 건축 연도, 면적 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

주변 단독주택의 구체적인 시세 자료가 부족한 상황이므로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 고려하는 것이 합리적입니다.

본건과 같이 노후된 단독주택의 경우, 낙찰 후 리모델링 및 재건축 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

시세 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의사를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.